Factory Outlet Center und City-Outlet: Gutachter sehen negative Folgen

Factory Outlet Center und City-Outlet : Gutachter sehen negative Folgen

Die Expertise zu den Factory-Outlet-Varianten wird am Donnerstag in Bad Neuenahr-Ahrweiler vorgestellt. Stolze 63 Seiten umfasst das Gutachten, das die Kreisstadt bei der Stadtforschung und Planung Junker und Kruse in Dortmund in Auftrag gegeben hat.

Am Donnerstagabend soll es bei einer Einwohnerversammlung ab 19 Uhr im Rathaus vorgestellt werden. Und allein der Titel der Expertise deutet an, es könnte ein längerer Abend werden: "Städtebauliche Wirkungsanalyse eines geplanten Factory Outlet Centers in der Gemeinde Grafschaft sowie eines City-Outlets in der Stadt Bad Neuenahr-Ahrweiler unter besonderer Berücksichtigung zu erwartender Auswirkungen auf die Stadt Bad Neuenahr-Ahrweiler". Der GA fasst den Inhalt des Gutachtens im Folgenden zusammen.

Junker und Kruse haben im Auftrag der Stadt drei Varianten eines Factory Outlet Centers (FOC) untersucht: ein FOC Grafschaft mit 10.000 Quadratmetern Verkaufsfläche (geplanter Erstausbau), ein FOC Grafschaft mit 23.000 Quadratmetern (geplanter Endausbau) und ein FOC Grafschaft (10.000 Quadratmeter) in Kombination mit einem City-Outlet in der Kreisstadt mit 5000 Quadratmetern Verkaufsfläche.

Unter anderem Warenangebot, Betriebsstruktur, räumliche Ausstrahlung und Standortbedingungen wurden analysiert. Auch die Flächenproduktivität - der Umsatz pro Quadratmeter und Jahr - spielt mit. Dieser wird zwischen 3000 und 5000 Euro angesiedelt und basiert auf Zahlen anderer Outlets. Und schließlich lebt eine Million Menschen mit hoher Kaufkraft im Kerneinzugsgebiet.

Prognose: Auch die Maximalumsätze wurden prognostiziert: 50 Millionen im 10 000-Quadratmeter-FOC, 110 Millionen im 23 000-Quadratmeter-FOC. Für die Kombination FOC-City-Outlet werden 75 Millionen Euro angenommen, davon 25 Millionen Euro im City-Outlet.

Vergleich: Die Verkaufsfläche des untersuchungsrelevanten Angebotes (Bekleidung, Sportartikel, Schuhe, Lederwaren etc.) in Bad Neuenahr beträgt 12.400 Quadratmeter mit 35,7 Millionen Euro Umsatz, in Ahrweiler 5300 Quadratmeter mit 14,2 Millionen Euro Umsatz und im Mittelzentrum 5300 Quadratmeter mit 13,7 Millionen Euro Umsatz.

Bestand: Derzeit gibt es in der 28 000-Einwohner-Stadt 384 Einzelhandelsbetriebe und 27 leer stehende Ladenlokale. Die Gesamtverkaufsfläche beträgt 67.700 Quadratmeter, die der Leerstrände 2200 Quadratmeter. Das gesamtstädtische Umsatzvolumen beträgt 197 Millionen Euro, das lokale einzelhandelsrelevante Kaufkraftvolumen 154 Millionen Euro.

Flächen: Auch die Verkaufsflächen inklusive der zentralen Versorgung respektive der Grundversorgung sind aufgeführt: 22.700 Quadratmeter in Bad Neuenahr zuzüglich Heerstraße mit 5200 Quadratmetern, 7700 Quadratmeter in Ahrweiler, 19.100 Quadratmeter im Mittelzentrum, 1000 Quadratmeter in Heimersheim.

Tourismus: 2010 wurden in der Kreisstadt 768.262 Übernachtungen gezählt und 3,8 Millionen Tagesgäste, was statistisch umgerechnet 10.500 Einwohnern entspricht. Das einzelhandelsrelevante Ausgabenvolumen von Kurgästen und Touristen beträgt rund 35 Millionen Euro.

Kaufkraft: Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft aus den Nachbargemeinden wird auf 38 bis 40 Millionen Euro geschätzt. Der lokal gebundene Umsatz des Einzelhandels bewegt sich in einer Größenordnung von 120 Millionen Euro.

FOC-Folgen ohne City-Outlet: Aus der Realisierung eines FOC mit 23.000 Quadratmetern in der Grafschaft würden sich in den Hauptgeschäftsbereichen in Bad Neuenahr-Ahrweiler in den Branchen Bekleidung/Sport und Schuhe/Lederwaren sehr hohe Umsatzumverteilungen von 16 bis 18 Prozent ergeben. Deutlich geringer, jedoch nach wie vor erhöht, würden die Umverteilungen mit etwa acht bis neun Prozent in diesen Branchen für ein FOC in der Grafschaft mit 10.000 Quadratmetern Verkaufsfläche ausfallen.

Dabei unterscheiden sich die zu erwartenden Auswirkungen in den Hauptgeschäftsbereichen Bad Neuenahr und Ahrweiler jeweils nicht signifikant. Für beide Hauptgeschäftsbereiche kann laut Gutachten in der Worst-Case-Betrachtung auch für die kleinere FOC-Variante ein Umschlagen der absatzwirtschaftlichen in negative städtebauliche Auswirkungen nicht ausgeschlossen werden. Je nach Variante betragen die Umsatzverluste in der Kreisstadt 2,8 bis 5,8 Millionen Euro.

FOC mit City-Outlet: Bei einem kleinen FOC auf der Grafschaft in Kombination mit einem City-Outlet würden sich in den Hauptgeschäftsbereichen in Bad Neuenahr-Ahrweiler (Bekleidung, Sport, Schuhe, Lederwaren) ebenfalls hohe Umsatzumverteilungen von 16 bis 20 Prozent ergeben. Dabei fallen die zu erwartenden prozentualen Auswirkungen in Bad Neuenahr tendenziell etwas höher aus als in Ahrweiler.

Fazit der Gutachter: Der Ansiedlung eines FOC ohne City-Outlet stehen hohen bis sehr hohen Umsatzverteilungen keine spürbaren positiven Effekte gegenüber. Mit City-Outlet kann es zu einer Stärkung des Hauptgeschäftsbereichs Bad Neuenahr kommen. In den betreffenden Branchen wird sich das (höherwertige) Angebot künftig in noch höherem Maße auf Bad Neuenahr konzentrieren, wodurch Ahrweiler und das Mittelzentrum in ihrer Versorgungsfunktion und ihren Entwicklungsoptionen beeinträchtigt werden können. In Bad Neuenahr sind ebenfalls erhöhte Umsatzumverteilungen zu erwarten, in deren Folge Strukturverschiebungen und Funktionseinschränkungen einzelner Lagen nicht auszuschließen sind.

Diese möglichen negativen Auswirkungen gilt es, laut Gutachten, mit den möglichen positiven Implikationen der Vorhabenrealisierung abzuwägen. Zudem kann durch flankierende Maßnahmen darauf hingewirkt werden, einen möglichst hohen Mehrwert für Bad Neuenahr zu generieren und parallel auch die bestehenden Lagen aufzuwerten. Dazu gehört die Förderung von Synergieeffekten mit dem übrigen Einzelhandel durch ein möglichst schmales Sortimentsspektrum des City-Outlets sowie eine geeignete städtebauliche Integration und Anbindung an die bestehenden Einzelhandelslagen.

Podiumsdiskussion

Das Gutachten wird am Donnerstag ab 19 Uhr im Rathaus vorgestellt. Im Anschluss gibt es eine Podiumsdiskussion mit Vertretern aus Handel, Tourismus, Gastronomie und Wirtschaft. Die Kreisstadt veröffentlicht das Gutachten auf ihrer Internetseite bad-neuenahr-ahrweiler.de, Rubrik Aktuelles