Vermietung über Airbnb nur mit Genehmigung: Wohnungssharing ist prinzipiell erlaubt

Vermietung über Airbnb nur mit Genehmigung : Wohnungssharing ist prinzipiell erlaubt

Eigentümer dürfen ihre Immobilie Feriengästen oder Dienstreisenden prinzipiell anbieten. Allerdings nicht uneingeschränkt: Wer etwa in Bonn mit der Beherbergung Fremder Geld verdienen will, muss einen Zweckentfremdungsantrag bei der Stadt stellen.

Auch wenn der Rechtsstreit bereits vor einigen Jahren in Berlin spielte, hat das Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH, Az.: V ZR 72/09) vor dem Hintergrund des unverändert knappen Wohnungsangebotes Relevanz für die Region. Darauf weist die Bonner Geschäftsstelle des Verbraucherschutzverbandes Wohnen im Eigentum (WiE) hin.

Es geht nämlich in dem Urteil um die prinzipielle Frage, ob die Überlassung einer Eigentumswohnung an häufig wechselnde Feriengäste noch zur ordnungsgemäßen Nutzung eines Wohnungseigentums gehört. Anders formuliert: Darf man als Eigentümer Wohnungssharing betreiben und seine Immobilie auf einschlägigen Internetplattformen wie Airbnb etwa für Konferenzteilnehmer anbieten?

Wenn in der Teilungserklärung nichts anderes geregelt ist, ist es in der Tat zulässig, wenn Eigentümer ihre eigenen vier Wände auch an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste vermieten, erklärt WiE-Geschäftsführerin Gabriele Heinrich mit Blick auf den BGH-Richterspruch. Voraussetzung sei allerdings, dass in der betreffenden Region kein Zweckentfremdungsverbot in Kraft sei. Für den Rechts- und Fachanwalt Jörg Schneider, Leiter der Arbeitsgemeinschaft für Miet- und Wohnungseigentumsrecht im Bonner Anwaltverein, hat der Gestaltungsspielraum des Eigentümers aber Grenzen – besonders mit Blick auf Bonn.

In dem konkreten Fall hatten die BGH-Richter über den Fall einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) mit 92 Wohnungen zu entscheiden, in der ein Eigentümer seine beiden Eigentumswohnungen tage- oder wochenweise etwa an Berlin-Besucher oder Geschäftsreisende vermietete. Bei ihrer Versammlung beschlossen die Wohnungseigentümer dann mehrheitlich, „dem Kläger und den Eigentümern von sieben weiteren, ähnlich genutzten Wohnungen zu untersagen, die Wohnungen täglich oder wöchentlich wechselnden Feriengästen zu überlassen, und die Verwaltung zu bevollmächtigen, unter Einschaltung eines Rechtsanwalts bei einem Verstoß Unterlassungsansprüche geltend zu machen“, heißt es in dem Urteil.

Gegen diese Beschlüsse wandten sich die betroffenen Eigentümer mit Anfechtungsklagen. Streitig war nun, ob die Überlassung der Wohnung an häufig wechselnde Feriengäste noch zur ordnungsgemäßen Nutzung eines Wohnungseigentums gehöre. „Zu dieser Frage wurden bislang in Rechtsprechung und juristischer Literatur unterschiedliche Meinungen vertreten“, sagt Helmut Hergarten, Hauptgeschäftsführer von Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg: „Der BGH hat sich mit dem vorliegenden Urteil nun der Auffassung angeschlossen, wonach der Begriff des Wohnens weit auszulegen sei.“ Generell dürfe eine Wohnung auch zu anderen Zwecken genutzt werden, sofern eine solche anderweitige Nutzung die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das zulässige Maß hinaus beeinträchtige.

„Veränderungen der Nutzungsformen können damit nur wirksam verhindert werden“, so Hergarten weiter, „wenn die Wohnungseigentümer die von ihnen nicht gewünschte Form in der Teilungsklärung oder durch Vereinbarung ausschließen oder zumindest unter Genehmigungsvorbehalt stellen.

„Eine solche Vermietung ist grundsätzlich Teil der zulässigen Wohnnutzung“, stellt auch WiE-Geschäftsführerin Gabriele Heinrich klar: „Die WEG kann sie Eigentümern daher im Normalfall nicht durch einen Mehrheitsbeschluss verbieten.“ Zumal der BGH die Ansicht vertrete, man könne nicht generell sagen, dass Feriengäste weniger sorgsam mit dem Gemeinschaftseigentum umgingen als Dauerbewohner.

Eigentümer, die ihre Wohnung über Internet-Portale vermieten wollen, müssen jedoch beachten, dass in einigen Gebieten Deutschlands Zweckentfremdungsverbote gelten, erklärt Expertin Gabriele Heinrich: „Dort müssen Eigentümer zunächst eine Genehmigung der Behörde einholen, wenn sie Wohnraum wiederholt an Touristen vermieten möchten.“ Auch setzt das WEG-Recht Vermietungsaktivitäten des Eigentümers Grenzen: „So darf ein Eigentümer in seiner Wohnung beispielsweise nicht so viele Feriengäste aufnehmen, dass es dadurch zu einer Überbelegung kommt.“ Jeder einzelne Eigentümer kann dann einen Unterlassungsanspruch geltend machen“, führt sie aus. Ein vorheriger Beschluss der WEG darüber sei nicht nötig.

Auch Fachanwalt Jörg Schneider weist darauf hin, dass der Eigentümer mit seiner Eigentumswohnung nicht tun und machen kann, was er will: „Denn in der Teilungserklärung ist häufig auch niedergeschrieben, zu welchem Zweck das Sondereigentum genutzt werden kann und darf.“ Wer also seine Wohnung als Ferienwohnung anbiete, sollte dies zuvor mit seinen Miteigentümern klären, so Schneider weiter, „um nicht Gefahr zu laufen, dass die Gerichte über die Art der Verwendung urteilen“.

Darüber hinaus teilt Fachanwalt Schneider nicht die Auffassung des BGH, dass ständig wechselnde Personen sich nicht negativ auf die Hausgemeinschaft oder das Gemeinschaftseigentum auswirken können: „Die Sorgfalt und Rücksichtnahme auf Belange der Gemeinschaft eines nur wenige Tage nutzenden Feriengastes ist häufig eine andere, als die eines dauerhaft in der Wohnung lebenden Miteigentümers oder Mieters“, stellt er klar.

Allerdings wird es in Bonn schwierig, Wohnungssharing zu betreiben. Denn laut Schneider ist in der Bundesstadt eine Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum in Kraft, da es erhöhten Wohnraumbedarf gebe. „Wer danach als Wohnungseigentümer seine Immobilie untervermieten will, muss einen entsprechenden Zweckentfremdungsantrag bei der Stadt Bonn stellen, der dann im Falle des Wohnungseigentums auch von den Miteigentümern/innen unterschrieben werden muss.“

Allerdings schränkt Gabriele Heinrich ein, dass die Zweckentfremdungssatzung in Bonn ausdrücklich „nicht für selbst genutzte Eigentumswohnungen gilt“. Zudem greife die Satzung nur dann, wenn Eigentumswohnungen „nicht nur vorübergehend“ für Zwecke der Fremdenbeherbergung benutzt würden. „Wir empfehlen Eigentümern, das im Einzelfall mit der Stadt Bonn zu klären“, rät Heinrich.

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