Verschlossene Haustür

Ein Panikschloss kann die Lösung sein

Einige Experten meinen, die Haustür eines Mehrfamilienhauses müsse nicht unbedingt verschlossen werden, allerdings sollte darauf geachtet werden, dass sie geschlossen ist.

Einige Experten meinen, die Haustür eines Mehrfamilienhauses müsse nicht unbedingt verschlossen werden, allerdings sollte darauf geachtet werden, dass sie geschlossen ist.

BONN. Verschlossene Haustüren sollen in Mehrfamilienhäusern vor Einbruch schützen. Bei einem Brand oder in einer anderen Notsituation werden sie allerdings zur tödlichen Falle. Die Rechtslage ist nicht einfach, dennoch gibt es Lösungen. Der GA hat Experten dazu befragt.

Nachts brennt es in einem Mehrfamilienhaus, die Bewohner drängt es durch die Haustür ins Freie – aber die Haustür ist abgeschlossen. Zwei wesentliche Aspekte lassen sich nicht vereinbaren: Die Fluchtmöglichkeit in einem Notfall und der Schutz der Bewohner vor Einbrechern.

Viele Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) und Mieter legen Wert darauf, dass eine Haustür prinzipiell abgeschlossen werden sollte, um ihr Eigentum zu schützen. Allerdings lässt sich so etwas nicht verbindlich festschreiben. Das hat ein Gericht bereits klargestellt. Wie die Rechtslage ist, und was Verbraucher tun können, erklären Fachleute aus der Region.

Der Fall ist aktenkundig: Im Frühjahr 2011 hatte eine WEG beschlossen, die Hausordnung zu ändern. Und zwar dahingehend, dass die Haustür in der Zeit von 22 Uhr bis 6 Uhr im allgemeinen Interesse verschlossen zu halten sei. Mehrere Wohnungseigentümer erhoben dagegen Klage.

Zunächst wiesen die Richter am Amtsgericht Kassel die Klage ab, dann musste sich das Landgericht Frankfurt am Main mit dem Fall beschäftigen. Dort vertrat man den Standpunkt, dass zwar dem Sicherungsbedürfnis durch eine verschlossene Haustür in höherem Maße als durch eine nichtverschlossene Haustür Rechnung getragen werden könne. Dennoch habe die Regelung in der Hausordnung keiner ordnungsgemäßen Verwaltung im Sinne des Paragrafen 21 Abs. 3 WEG entsprochen (Aktenzeichen 2-13 S 127/12). Das Abschließen der Haustür habe zu einer erheblichen Gefährdung aller Bewohner und ihrer Besucher geführt.

Die Richter betonten, dass sich eine verschlossene Haustür als tödliches Hindernis erweisen könne. So werde etwa in der Rechtsprechung eine Regelung als unzulässig angesehen, die vorsieht, dass die Haustür verschlossen sein müsse. (AG Frankfurt am Main, Urteil vom 15.4.2005 – 33 C 1726/04-13 und LG Köln, Urteil v. 25.7.2013 – 1 S 201/12).

Martin Haselbauer, Sprecher der Bonner Feuerwehr, bestätigt: In einer Notfallsituation kann eine verschlossene Haustür für die Bewohner zu einem echten Problem werden: „Wenn man in Panik ist, weiß man oft nicht, wo sich der Schlüssel befindet, und dann steht man vor einem abgeschlossenen Hindernis und kommt nicht weiter.“

Freilich sind sich Gerichte nicht durchgängig einig. So hatte das Amtsgericht Hannover in seinem Urteil vom 20.3.2007 (Az.: 544 C 8633/06) die Ansicht vertreten, dass ein Mietvertrag oder die Hausordnung sehr wohl bestimmen könne, dass die Haustür abzuschließen sei. Doch die Richter überließen die Entscheidung dem Vermieter.

Die geltende Rechtslage fasst der Bonner Fachanwalt Jörg Schneider, Leiter der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien beim Bonner Anwaltverein, so zusammen: „Mit den Entscheidungen des OLG Frankfurt einerseits und des AG Hannover andererseits prallen zwei gesetzliche Regelungen aufeinander“, so Schneider: „Das Recht der Wohnungseigentümer und das Mietrecht.“ Diese Bereiche seien gesetzlich nicht harmonisiert worden, obwohl diese eng verknüpft seien. „Das ist teilweise sehr ärgerlich und für Laien unverständlich“, betont der Fachjurist: „Die Interessen von Mieter/Vermieter einerseits und Wohnungseigentümer andererseits seien gesetzlich nicht identisch und müssten unterschiedlich berücksichtigt werden.“

Einen Ausweg aus dieser Interessenkollision hatte das Landgericht Frankfurt aufgezeigt. Schließlich gebe es besondere Haustürschließungssysteme, die den widerstreitenden Interessen gerecht werde. In Frage kommen beispielsweise sogenannte Panikschlösser, die auch die Bonner Feuerwehr empfiehlt. Dabei handelte es sich laut Feuerwehrsprecher Martin Haselbauer um Schlösser, „die sich von außen nicht öffnen lassen“. Die Schlösser seien so beschaffen, erklärt Haselbauer, dass sich im Innern das Schloss durch ein Herunterdrücken der Klinke öffnen lasse.

Auch Bernhard von Grünberg, Vorsitzender des Mieterbundes Bonn/Rhein-Sieg/Ahr hält ein Panikschloss für eine „durchaus sinnvolle Lösung“, Allerdings eine, die der Mieter gegenüber einem Vermieter nicht durchsetzen könne: „Mieter haben gegenüber dem Vermieter keinen Modernisierungsanspruch“, betont der Bonner Mietrechtsexperte. Genau darunter falle auch ein Panikschloss. Gleichwohl müsse das eine Hausgemeinschaft nicht daran hindern, ein solches Schloss auf eigene Kosten einzubauen zu lassen. „Das muss der Vermieter dann dulden“, sagt von Grünberg, „gegebenenfalls hat er einen Rückbauanspruch, wenn alle Beteiligten Mieter ausgezogen sind.“

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Schneider sagt dazu: „Ein solches Schloss stellt eine Wertverbesserung für die gesamte Immobilie dar.“ Die Kosten einer solchen Verbesserung kann ein Vermieter mit elf Prozent auf die Mieter umlegen, wenn er dies will und vorher ankündigt. In einer WEG könne ein solcher Austausch mit einer ausreichenden Mehrheit ebenfalls beschlossen werden. Die Kosten trage dann die Eigentümergemeinschaft. Je nach Zustand des Schlosses sei für einen solchen Beschluss nur eine einfache Mehrheit notwendig. „Für alle ist so ein Panikschloss ein Gewinn“, sagt Fachanwalt Schneider.

Nach Ansicht des Verbraucherschutzverbandes Wohnen im Eigentum e.V. genügt es, darauf zu achten, dass eine Haustür immer richtig ins Schloss fällt. So erklärt Peter Kaschura, Experte für Einbruchschutz: „Moderne Haustüren mit Fallenschloss bekommen Einbrecher nicht einfach auf, wenn sie richtig ins Schloss gefallen sind. Diese sind schwerer zu überwinden als Wohnungseingangstüren.“

Kaschura rät allerdings, dass die Bewohner immer genau hinhören sollten, ob die Tür wirklich zugefallen ist. Das genüge aus seiner Sicht als Einbruchschutz. „Die Ansicht, dass Haustüren nachts verschlossen werden müssen, stammt noch aus einer Zeit, als es weniger gute Schlösser gab, etwa aus den 30er Jahren“, sagt er.

Auch Jan Habermann, Diplom-Ingenieur und Gründungsmitglied von Wohnen im Eigentum hält den Einbau von Panikschlössern in Haustüren von Mehrfamilienhäusern für übertrieben. „Ein normales Schloss mit Knauf genügt. Wichtig ist jedoch, dass es wirklich gut schließt“, sagt er. Eine Alternative sei auch der Einbau von Schlössern mit mehreren „Fallen“. Bei diesen seien zum Beispiel zwei oder drei Riegel übereinander angebracht.