Für die Untersuchung, die beim Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) in Auftrag gegeben wurde, betrachteten die Autoren die Faktoren Wertgewinn und Kaufpreis in Bezug zur durchschnittlichen Jahresnettokaltmiete für eine 100-Quadratmeter-Wohnung. Der Quotient, der bei Maklern als „Vervielfältiger“ bekannt ist, sollte laut HWWI nicht über 22,5 liegen, während das reale Preisplus pro Jahr mindestens 0,5 Prozent betragen sollte.

Im grünen Bereich mit sehr guten Ertragschancen liegt demnach in der Region nur Bonn. Die Experten prognostizieren in der Bundesstadt für den Zeitraum bis 2030 einen jährlichen Wertzuwachs von 0,95 Prozent, während der Vervielfältiger aktuell bei 21,83 liegt. Die Landkreise ebenso wie die Stadt Köln schneiden entweder nur gut ab (in der Grafik gelb markiert) oder schlecht, weil es in Zukunft keine Wertgewinne geben dürfte.

Wie groß die Spanne beim Vervielfältiger ist, zeigt der bundesweite Vergleich: Laut „Wohnatlas“ lag er 2016 zwischen zehn Jahresnettokaltmieten im thüringischen Kyffhäuserkreis und knapp 61 im Landkreis Nordfriesland mit der Insel Sylt. In den Metropolen München, Hamburg und Berlin entsprechen die Kaufpreise derzeit rund 30 Nettokaltmieten. „Es besteht das Risiko, dass erwartete Wertgewinne bereits spekulativ in die aktuellen Wohnungspreise eingeflossen sind“, erklärte Georg Hoogendijk, Geschäftsführer der Postbank Immobilien GmbH.

Insgesamt untersuchten die Autoren die Bedingungen zum Immobilienerwerb in 402 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten. 45 davon schnitten als sehr gut ab, weil sie ein günstiges Verhältnis von Miet- und Kaufpreisen hatten. Allerdings sollten Kaufinteressenten ihre Entscheidung nicht allein von diesen Größen abhängig machen, riet Hoogendijk. Auch die Lage der Immobilie und die eigenen Lebensumstände sollten berücksichtigt werden: „Sprechen viele persönliche Faktoren für einen Kauf, kann die Investition in Wohneigentum auch in Großstädten und anderen Regionen sinnvoll sein, in denen die Immobilienpreise im Vergleich zu den Mieten eher hoch sind.“

Dass Wohnen in den Innenstädten oftmals so teuer ist, hat natürlich auch schlicht mit dem Mangel an Neubauten in den Zentren zu tun. Wie das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln berichtete, wurden in den ländlichen Kreisen in den vergangenen Jahren 20 Prozent mehr Wohnungen gebaut als benötigt werden. Bei Einfamilienhäusern seien es sogar mehr als doppelt so viele. Grund dafür sei nicht nur die Niedrigzinsphase, sondern auch die Tatsache, dass Bauland außerhalb der Städte reichlich vorhanden sei. Gerade auf dem Land versuchten Bürgermeister durch die großzügige Ausweisung von Bauland, neue Einwohner anzuziehen. Auch würden im ländlichen Raum wegen der gün-stigen Finanzierung Neubauten gegenüber Altbauten bevorzugt.

Die IW-Studie empfiehlt daher der Politik, neue Wohnprojekte auf dem Land nur noch zu genehmigen, wenn im Gegenzug Leerstand abgebaut wird. Kommunen mit rückläufiger Bevölkerung müssten außerdem die Innenentwicklung fördern, indem sie die Zentren mit unterschiedlichen Maßnahmen attraktiver gestalten. „Hier sind auch Bund und Land gefordert, die Kommunen zu unterstützen“, heißt es in der Studie.

Aktuelle Zahlen vom Statistischen Bundesamt bestätigen den Wohnungsmangel: Wie bereits im ersten Quartal wurden auch im April in Deutschland weniger Wohnungen genehmigt als im gleichen Vorjahreszeitraum. Mit gut 106.500 Einheiten liegt der Wert nach vier Monaten neun Prozent unter dem aus 2016.

Deutlicher weniger Genehmigungen gab es für Einfamilienhäuser (-15,7 Prozent) und für Ausbauten bereits bestehender Gebäude (-28,6 Prozent). Seit 2012 war zuvor die Zahl der Genehmigungen gestiegen und hatte 2016 mit 375 400 Einheiten den höchsten Wert seit 1999 erreicht. Der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW hält aber mindestens 400.000 neue Wohnungen pro Jahr für notwendig.