Forward-Darlehen: Frühzeitig das Zinsniveau sichern

Forward-Darlehen : Frühzeitig das Zinsniveau sichern

Finanzexperten aus der Region informieren, ob und für welche Immobilienbesitzer sich ein Forward-Darlehen lohnt. Dabei spielen auch die Lebensplanung und das Budget eine Rolle.

Auch zur Jahreswende gaben Bank- und Finanzierungsexperten Hausbesitzern mit einem Immobilienkredit wieder verstärkt den Tipp, die Phase historisch niedriger Bauzinsen zu nutzen: Dabei fiel regelmäßig der Begriff Forward-Darlehen. Mit einem solchen Darlehen sichert sich ein Kreditnehmer bereits vor Ablauf der Sollzinsbindung eine Anschlussfinanzierung zu den aktuellen Konditionen. Das lässt sich der Finanzierungspartner, also in der Regel die Bank, allerdings bezahlen: mit einem Aufschlag auf den Zinssatz für die Anschlussfinanzierung.

Der Aufschlag entspricht dem sich aus der Zinskurve ergebenden Zinssatz für den Zukunftstermin der Darlehensvergabe und dem daraus resultierenden späteren Zinsablauf im Vergleich zu einem Sofortdarlehen. Ob und für wen sich derzeit ein Forward-Darlehen rechnet, erklären Bankexperten aus der Region.

„Ein Forward-Darlehen zur frühzeitigen Sicherung des aktuellen, historisch niedrigen Zinsniveaus für die Anschlussfinanzierung bis zu fünf Jahre vor Ablauf des derzeitigen Darlehens kann sehr sinnvoll sein“, sagt Mejreme Ristemi, Abteilungsleiterin Baufinanzierungsberatung bei der Volksbank Köln Bonn eG: „Letztlich ist dies eine individuelle Entscheidung, bei der neben der Zinserwartung die Einkommens- und Vermögenssituation, das Alter und die weitere Lebensplanung des Immobilienbesitzers eine Rolle spielen.“

Ristemi rechnet Vergleichsbeispiele vor

Für den Fall, dass eine Anschlussfinanzierung erforderlich oder gewollt werde, so Ristemi weiter, „bieten die aktuellen Rahmenbedingungen beste Voraussetzungen“. Nämlich „sich so vor einer eventuellen Hochzinsphase beim eigentlichen Zinsablauf zu schützen“. Bei der Volksbank Köln Bonn können Forward-Darlehen bis zu fünf Jahre vor Ablauf des bestehenden Darlehens und mit einer Gesamtlaufzeit von bis zu 15 Jahren abgeschlossen werden. Aktuell beträgt der Preis für die Zinssicherung bei einer dreijährigen Forward-Phase 0,65 Prozentpunkte.

So kostet ein Sofortdarlehen über 150 000 Euro mit zehnjähriger Sollzinsbindung, 80 Prozent Beleihungsauslauf und zwei Prozent Anfangstilgung aktuell 1,49 Prozent effektiv. Als Forward-Darlehen mit dreijähriger Forward-Phase sind es 2,14 Prozent effektiv.

Dazu rechnet Ristemi Vergleichsbeispiele vor. Wenn jetzt ein Hausbesitzer einen Immobilienkredit über 150 000 Euro mit einer zehnjährigen Laufzeit aufnimmt, liegt der Sollzinssatz bei 1,47 Prozent. Bei einer Rate von 433,75 Euro pro Monat müssten dann insgesamt 195 220,95 Euro zurückgezahlt werden. Wer jetzt ein Forward-Darlehen mit einer dreijährigen Forward-Phase über 150 000 Euro in Anspruch nimmt, ebenfalls mit einer zehnjährigen Sollzinsbindung gerechnet, hätte insgesamt 210 408,62 Euro abzutragen; und zwar mit einer Monatsrate in Höhe von 512,50 Euro.

Das wären zwar rund 15 000 Euro mehr im Vergleich zu einem Sofortdarlehen zum aktuellen Zinssatz. Gleichwohl falle die Schlussrechnung deutlich günstiger aus, wenn die Niedrigzinsphase durch eine Hochzinsphase abgelöst würde. Mit welchen Kosten ein Kreditnehmer in dem Fall zu rechen hätte, erklärt Mejreme Ristemi. Ausgehend von einem um vier Prozentpunkte höheren Zinssatz kommt die Volksbank bei einer Darlehenssumme von 150 000 Euro auf einen Gesamtbetrag von 270 548,58 Euro. Das wären rund 60 000 Euro mehr als beim Forward-Darlehen. Selbst wenn man nur um zwei Prozentpunkte höhere Konditionen annähme, käme immer noch eine Mehrbelastung von 27 840,61 Euro heraus, so die Modellrechnung der Volksbank Köln Bonn.

"Forward-Darlehen macht Kreditkosten für die Zukunft planbar"

Darum hängt für Silke Welters, verantwortlich für die Privatkunden der Deutschen Bank im Marktgebiet Bonn/Aachen, die Sinnhaftigkeit eines Forward-Darlehens vor allem von der individuellen Situation des Kunden ab und wie er die weitere Zinsentwicklung einschätzt. „Rechnet der Kunde mit stärker steigenden Zinsen, bietet ein Forward-Darlehen Kostenvorteile.“ Letztlich sollte man sich fragen, „ob einem die Sicherheit, die Zinsen auf dem aktuellen Niveau festzuschreiben, wichtiger ist als ein möglicher Zinsvorteil, wenn die Zinsen niedriger ausfallen als erwartet“.

„Wann und wie stark die Zinsen steigen werden, kann niemand so genau vorhersagen“, betont allerdings René Giebeler, Leiter der Kreditabteilung der Commerzbank Bonn. Aber Giebeler sagt auch: „Wem die Sicherheit wichtig ist, der sollte sich jetzt um die Sicherung des niedrigen Zinsniveaus kümmern.“ Dafür sei das Forward-Darlehen ein wichtiges Instrument“, ergänzt sein Kollege Marc Ernesti, Niederlassungsleiter Privat- und Unternehmerkunden der Commerzbank Bonn. Dabei könne man sich die Zinsbindung für einen Zeitraum zwischen ein und 20 Jahren sichern. „Nach Möglichkeit sollten die Zinsen bis zur kompletten Rückzahlung fest vereinbart werden“, rät Ernesti. Damit könne ein Zinsänderungsrisiko im Rahmen der Finanzierung ausgeschlossen werden und die Raten seien bis Laufzeitende fest und somit kalkulierbar.

Den zuletzt in Presseberichten thematisierten Trend zu Rückgängen bei Forward-Darlehen kann Jörg Wehner, Sprecher der Sparkasse Köln Bonn, bei Privatkunden hingegen nicht feststellen. „Die Zahlen, was Volumen und Stückzahlen angeht, sind von 2016 auf 2017 angestiegen. Im Rahmen der ganzheitlichen Beratung würde die Sparkasse daher auch Kunden, deren Baufinanzierung mit Festzinsvereinbarung mittelfristig ausläuft, auf die Möglichkeiten ansprechen, sich das günstige Zinsniveau von heute zu sichern, ergänzt Wehner. Und zwar durch „ein Forward-Darlehen oder einen Bausparvertrag“.

„Ein Forward-Darlehen ist eine Wette auf steigende Zinsen und macht die Kreditkosten für die Zukunft planbar“, sieht auch Christoph Hommel, Berater zum Thema Baufinanzierung, Anschlussfinanzierung, Altersvorsorge und Geldanlage in der Beratungsstelle der Verbraucherzentrale Bonn, Vorteile: „Ein Forward-Darlehen ist besonders für Verbraucher interessant, die sich heute schon das niedrige Zinsniveau für die Zukunft sichern wollen.“ Allerdings sollten Immobilienbesitzer, die in den nächsten Jahren einen Verkauf in Betracht ziehen, kein Forward- Darlehen abschließen, „da im Falle der Veräußerung eine Nichtabnahmeentschädigung für das Forward-Darlehen anfällt“. Außerdem sollten Verbraucher immer bei mehreren Banken Angebote für ein Forward-Darlehen einholen und über den Zinssatz verhandeln: „Die Konditionen sind nie in Stein gemeißelt“, sagt Hommel.

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