Baurecht beim Hauskauf: Ein illegal ausgebautes Dachgeschoss

Baurecht beim Hauskauf : Ein illegal ausgebautes Dachgeschoss

Eine Bonnerin hat noch Jahre nach dem Kauf einer Immobilie viel Ärger, weil sich der Bauträger ihrer Ansicht nach nicht an das Gesetz hielt. Das kann für die neue Eigentümerin unter Umständen sehr teuer werden.

Wer ein Haus kauft, geht in der Regel davon aus, dass baurechtlich alles in Ordnung ist. Dieser Meinung war auch die Bonner PR-Fachfrau Christine Lötters, die sich im Jahr 2002 ein Einfamilienhaus in Euskirchen kaufte, das für sie und ihre Tochter langfristig als Wohnhaus dienen sollte.

Doch im September gab es für Familie Lötters per Zufall eine Horrornachricht: „Teile des Hauses wurden nicht gemäß des eingereichten Bauantrags und der vorgelegten Standardpläne gebaut“, sagt Lötters. Als besonders gravierend erwies sich, dass seinerzeit der Ausbau des Dachgeschosses ohne Baugenehmigung erfolgt ist. Noch im Oktober reichte Lötters selbst eine Strafanzeige ein. Doch die Chancen, dass die Bonnerin mit blauem Auge davon kommt, stehen schlecht. Denn das nicht genehmigte Dachgeschoss ist nicht ihr einziges Problem.

Gutgläubig kaufte die 53-Jährige vor 15 Jahren die Immobilie in Euskirchen einem Ehepaar ab. Das wiederum hatte die Immobilie erst wenige Wochen zuvor von einem Euskirchener Bauträger gekauft, der das Haus auch geplant und gebaut hatte. Der Bauträger möchte seinen Namen lieber nicht in der Zeitung lesen.

Es handelt es sich um ein zweigeschossiges Doppelhaus mit rund 190 Quadratmetern Wohnfläche. Besagter Bauträger hatte das Haus mit fünf weiteren, baugleichen Häusern errichtet. Das Problem bei allen sechs Häusern: „Es scheint für keines der Häuser eine Baugenehmigung für das Dachgeschoss zu geben“, sagt Lötters. „Allerdings wurde nur mein Haus vom Bauträger selber als 'ausgebaut' verkauft.“

Aufgeflogen war das gravierende Malheur für Christine Lötters erst im September 2017 durch Einsicht in die Bauakte beim Bauamt der Stadt Euskirchen. Lötters wollte die gravierenden, planunrechtlichen Missstände zunächst nicht glauben und ließ erste juristische Schritte prüfen. Zunächst schrieb sie den Bauträger an und bat um nachträgliche Genehmigung des Dachgeschosses. Dann schaltete sie ihren Anwalt ein und beauftragte zeitgleich einen Architekten in Euskirchen, um die Baugenehmigung nachträglich zu erwirken. Im Herbst des vergangenen Jahres reichte sie Strafanzeige gegen den Bauträger ein, und zwar „wegen Verdachts auf Ausbau eines Dachgeschosses, ohne eine Baugenehmigung zu erwirken“. Doch schnell stellte sich heraus: Eine Strafanzeige ist nicht mehr möglich, die Tat ist verjährt.

Grundsätzlich können aber auch privatrechtlich Gewährleistungsansprüche bestehen, erklärt Alexander Leidig, Leiter der AG Baurecht im Bonner Anwaltverein und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht in einer Bonner Kanzlei, losgelöst vom Einzelfall: „Die Gewährleistungspflicht, innerhalb der ein Bauträger Mängel beheben muss, beträgt regelmäßig fünf Jahre ab Abnahme der Bauleistung. Nur in besonderen Fällen, etwa bei Vorliegen von Arglist, was in der Praxis häufig schwierig nachzuweisen ist, kann die Verjährungsfrist auch länger sein. Voraussetzung ist natürlich immer, dass auch tatsächlich ein Vertrag mit dem Bauträger geschlossen wurde und der Erwerb nicht von Dritten, also einem Voreigentümer, erfolgte. “

Zur Frage, ob Gewährleistungsansprüche in ihrem Fall noch greifen, zitiert Lötters ihren Anwalt: „Er geht davon aus, dass die Verjährungsfrist erst mit dem Zeitpunkt des Bekanntwerdens des Mangels beginnt.“ Schließlich habe erst die Prüfung im November ergeben, dass die baulichen Änderungen nicht eingereicht worden seien.

Prinzipiell ist es allerdings so, führt Fachjurist Leidig aus, dass der Bauträger verpflichtet sei, nach geltenden öffentlich-rechtlichen Vorgaben – also den Festsetzungen des maßgebenden Bebauungsplans – zu bauen: „Der Bauträger schuldet dem Käufer der Immobilie grundsätzlich ein genehmigungsfähiges Objekt.“

Genau diese Voraussetzungen sah Lötters beim Kauf ihres Hauses in Euskirchen in mancher Hinsicht nicht erfüllt. So musste sie jetzt feststellen, dass nicht nur die Baugenehmigung für das Dachgeschoss fehlt. „Auch die eingereichten Baupläne waren falsch“, ärgert sich die Eigentümerin. Denn vor dem Verkauf an Lötters waren die Garage verlagert und eine Terrassentür im Küchenbereich eingebaut worden – ebenfalls ohne Genehmigung. Der Bauträger habe das baulich veränderte Haus an den vorherigen Eigentümer mit der entsprechenden Dokumentation aller Änderungen verkauft.

Die Ausführungen von Lötters mag der Bauträger nun insoweit kommentieren, als er darauf hinweist, dass das Unternehmen „keinerlei Vertragsbeziehung“ mit Frau Lötters oder dem vorherigen Besitzer „hat oder hatte“.

Aus den baurechtlichen Missständen hat sich aber nach Meinung von Lötters' Architekten ein weiteres Problem ergeben: „Wenn in einem Freistellungsverfahren, wie bei ihrem Haus geschehen, von der Bebauung abgewichen wird, ist der damals eingereichte Bauantrag hinfällig und es handelt sich um ein illegal errichtetes Objekt.“ Um das Verfahren zu heilen, muss der Architekt nun eine Baugenehmigung beantragen, die – je nach Anforderungen der zuständigen Behörden – unterschiedlich umfangreich ausfallen kann. Für Lötters ist das Ganze ohnehin bereits mit hohen Kosten verbunden: Sie rechnet mit einem fünfstelligen Betrag.

Ob ihres Schadens und der von Anfang an mangelhaften Bauunterlagen hält sie allerdings auch eine Euskirchener Bank, die damals den Kauf finanzierte, für mitverantwortlich: „Bevor Banken einen Kredit vergeben, wird ja üblicherweise ein solcher Kauf und die Immobilie bis ins Kleinste durchleuchtet – von der Liquidität des Käufers bis eben auch zu Katasterangaben und Bauplänen.“ Ein Gespräch bei der Bank vor Weihnachten habe laut Lötters allerdings keine Annäherung gebracht: „Die sieht keine Versäumnisse auf ihrer Seite.“ Dazu betont allerdings die Sprecherin der Bank, „dass wir seinerzeit alle relevanten Parameter der Finanzierung geprüft und bewertet haben“.

Was ein potenzieller Immobilienkäufer tun kann, um sich vor derartigem Ärger zu schützen, erklärt Fachanwalt Leidig: „Ein Verbraucher sollte vor Abnahme der Immobilie, auf jeden Fall aber vor Ablauf der fünfjährigen Gewährleistungspflicht, von einem Fachmann wie einem Architekten nachprüfen lassen, ob das Objekt den Bebauungsplanfestsetzungen entspricht. Dies gilt ebenso vor Abschluss eines notariellen Kaufvertrags mit einem Voreigentümer.“

Wenn die Überprüfung ergebe, dass das nicht der Fall sei, so Leidig weiter, sei der Bauträger verpflichtet, „die Mängel zu beseitigen, gegebenenfalls eine Rückabwicklung, Minderung oder gar Schadensersatz zu leisten“. Wichtig sei auch, rät der Fachjurist, falls die Immobilie nicht vom Bauunternehmer selbst, sondern einem Voreigentümer erworben wird, sich schon im notariellen Vertrag etwaig noch bestehende Gewährleistungsansprüche gegenüber den bauausführenden Unternehmen vom Voreigentümer abtreten zu lassen.

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