Mitbieten bis zum Schluss

Bieterverfahren: "Alle Interessenten werden regelmäßig über den aktuellen Stand und das höchste vorliegende Gebot informiert". Symbolfoto: dpa

Bieterverfahren: "Alle Interessenten werden regelmäßig über den aktuellen Stand und das höchste vorliegende Gebot informiert". Symbolfoto: dpa

Bonn. Beim Verkauf einer Immobilie gibt es die Möglichkeit, nach dem Bieterverfahren vorzugehen. Bonner Makler diskutieren Vor- und Nachteile.

Das Ver­kaufs­pro­ze­de­re auf ei­nem um­käm­pften Im­mo­bi­lien­markt wie in Bonn sieht in der Re­gel so aus: An­non­ciert ein Mak­ler ein Haus oder ei­ne Woh­nung in ei­ner gu­ten La­ge zu ei­nem markt­üb­li­chen Preis, mel­den sich na­tur­ge­mäß zahl­rei­che In­te­res­sen­ten, weiß Di­plom-Im­mo­bi­lien­wirt (DIA) Rolf Lud­wig Be­cker, In­ha­ber von Be­cker Im­mo­bi­lien Köln­Bonn.

Den Zu­schlag er­hal­te in der Re­gel der­je­ni­ge, „der un­ter Vor­la­ge ei­nes Fi­nan­zie­rungs­nach­wei­ses als er­ster ei­ne ver­bind­li­che Kauf­zu­sa­ge er­teilt“. In vie­len Fäl­len hat das Gros der In­te­res­sen­ten kei­ne Mög­lich­kei­ten mehr, den Ver­kaufs­pro­zess zu be­ein­flus­sen.

Um je­doch mög­lichst vie­len Käu­fern bis zum Zu­schlag des Ver­käu­fers ei­ne Kau­fop­ti­on zu bie­ten, setzt Mak­ler Be­cker in vie­len Fäl­len auf ein be­son­de­res Ver­kaufs­ins­tru­ment: das Bie­ter­ver­fah­ren. Aus Sicht von Mak­ler­kol­le­gen hat das ei­ne Rei­he von Vor­tei­len, aber auch man­che Nach­tei­le.

Wie das von Be­ckers Bü­ro ent­wi­ckel­te Bie­ter­ver­fah­ren funk­tio­niert, er­klärt der In­ha­ber am Bei­spiel ei­ner Im­mo­bi­lie in Bonn, die er im Auf­trag des Ei­gen­tü­mers ver­kauft: Das Ein­fa­mi­li­en­haus mit 175 Qua­drat­me­tern Wohn­flä­che und ei­nem rund 700 Qua­drat­me­ter gro­ßen Grund­stück bie­tet er per Ge­bots­ver­fah­ren zu ei­nem Start­preis von 469 000 Eu­ro zu­züg­lich 3,57 Pro­zent Cour­ta­ge an. Und zwar noch bis zum 30. April. Beim Start­preis lie­ge er un­ter dem ei­gent­li­chen Markt­wert, „um mög­lichst vie­le In­te­res­sen­ten an­zu­spre­chen“, er­läu­tert er.

Denn da­rum geht es: In­ner­halb ei­ner fest­ge­leg­ten Frist soll ein Ver­fah­ren in Gang kom­men, bei dem sich In­te­res­sen­ten mög­lichst über­bie­ten. „Die in­di­vi­du­el­le Be­treu­ung der In­te­res­sen­ten wird bei uns wie in ei­nem ge­wöhn­li­chen Ver­kauf ge­währ­leis­tet. Es wer­den kei­ne Sam­mel­be­sich­ti­gungs­ter­mine­ oder ähn­li­ches durch­ge­führt“, so Be­cker.

Gut für den Ver­käu­fer: „In den meis­ten Fäl­len wird ein Ver­kaufs­preis er­zielt, der über dem Markt­preis liegt“, sagt Be­cker. „Auch der Käu­fer hat es bis zum En­de in der Hand, mit ei­nem hö­he­ren Ge­bot den Zu­schlag zu be­kom­men“. Denn zum spe­ziel­len Ver­fah­ren ge­hört: „Al­le In­te­res­sen­ten wer­den re­gel­mä­ßig se­ri­ös und trans­pa­rent über den ak­tu­el­len Stand des Ver­fah­rens und das ak­tu­ell höch­ste vor­lie­gen­de Ge­bot in­for­miert.“

Al­ler­dings weist Be­cker auch auf Be­son­der­hei­ten hin: „Bei die­sem Ver­fah­ren han­delt es sich nicht um ei­ne Auk­ti­on. Der Ver­käu­fer ist nicht ver­pflich­tet, das höch­ste Kauf­preis­an­ge­bot zu ak­zep­tie­ren“. Auch sei zu be­ach­ten: „Dem Ver­käu­fer ist es frei­ge­stellt, ob er dem Meist­bie­ten­den den Zu­schlag er­teilt“, so Be­cker. „Hier liegt der gra­vie­ren­de Un­ter­schied zu ei­ner Auk­ti­on.“

In die­sem Zu­sam­men­hang räumt Be­cker auch mit Miss­ver­ständ­nis auf: „Bei ei­nem Ver­kauf im Bie­ter­ver­fah­ren han­delt es sich nicht um ei­nen Zwangs­ver­kauf oder ei­ne not­lei­den­de Im­mo­bi­lie“. Ent­spricht das Kauf­preis­an­ge­bot ei­nes In­te­res­sen­ten vor Ab­lauf der Biet­zeit be­reits den Vor­stel­lun­gen des Ver­käu­fers, be­ste­he auch die Mög­lich­keit, das Ge­bots­ver­fah­ren vor­zei­tig zu be­en­den.

An­de­re Bon­ner Mak­ler ha­ben eben­falls Er­fah­run­gen mit dem Ver­fah­ren ge­sam­melt, und die fal­len dif­fe­ren­ziert aus. Et­wa die von Jan-Pe­ter Satt­ler-Rie­gel, Chef ei­nes Bü­ros aus Bad Go­des­berg: „Wir un­ter­schei­den zwi­schen ei­nem Bie­ter­ver­fah­ren mit Min­dest­ge­bot und oh­ne Min­dest­ge­bot.“ Bei An­ga­be ei­nes Min­dest­ge­bo­tes ha­be er fest­ge­stellt, dass der Ver­kaufs­pro­zess „güns­ti­ger be­ein­flusst wird“.

Auch kön­ne sich in be­gehr­ten Wohn­la­gen ein Bie­ter­ver­fah­ren zu Be­ginn der Ver­kaufs­ak­ti­vi­tä­ten loh­nen. „Bei La­den­hü­tern oder an­de­ren La­gen be­schleu­nigt ein Bie­ter­ver­fah­ren den Ver­kaufs­pro­zess nicht“, gibt er zu be­den­ken.

Mak­ler­kol­le­ge Franz Lan­zen­dör­fer aus Bad Go­des­berg emp­fiehlt das Ver­fah­ren für „re­no­vie­rungs­be­dürf­ti­ge oder sol­che Im­mo­bi­lien, bei de­nen die Ein­schät­zung zum Markt­wert eher schwie­rig ist“. Durch das Bie­ter­ver­fah­ren kön­ne sich so in re­la­tiv kur­zer Zeit „der Markt­wert der Im­mo­bi­lie fests­tel­len las­sen“. Da­bei soll­te „das klas­si­sche Bie­ter­ver­fah­ren oh­ne An­ga­be ei­nes Kauf­prei­ses“ er­fol­gen. Von Vor­teil sei die Zeit­er­spar­nis durch kür­ze­re Ver­mark­tungs­dau­er. Fer­ner sei in der Re­gel nur ein Be­sich­ti­gungs­ter­min nö­tig, wenn man den als Sam­mel­ter­min or­ga­ni­sie­re. Da­rü­ber hin­aus wer­de bei dem Ver­fah­ren der rea­le Markt­wert ab­ge­bil­det.

Die Nach­tei­le be­schreibt Franz Lan­zen­dör­fer so: Auf ein­zel­ne Teil­neh­mer kön­ne der An­bie­ter nur schwer ein­ge­hen, da in der Re­gel al­le In­te­res­sen­ten zu ei­nem Be­sich­ti­gungs­ter­min kä­men. Auch fehlt es dann an Dis­kre­ti­on, da sich die In­te­res­sen­ten bei der Be­sich­ti­gung al­le über den Weg lau­fen. Fer­ner könn­ten sol­che In­te­res­sen­ten ab­ge­schreckt wer­den, „die ein Wett­bie­ten grund­sätz­lich ab­leh­nen“.

Ein wei­te­res Pro­blem kann für Lan­zen­dör­fer da­rin be­ste­hen, „dass Ge­bo­te gleich hoch aus­fal­len“. Auch er­for­de­re das Bie­ter­ver­fah­ren ei­ne kla­re Struk­tur und brin­ge „ei­nen ho­hen Auf­wand an Vor­ar­beit und Or­ga­ni­sa­ti­on mit sich“, führt der Ex­per­te aus: „Re­geln müs­sen da­her ge­nau er­klärt und be­ach­tet wer­den.“

Für Satt­ler-Rie­gel kommt hin­zu, dass häu­fig Kau­fin­te­res­sen­ten Im­mo­bi­lien be­sich­ti­gen, „oh­ne mit ei­ner Bank über ih­re Fi­nan­zie­rungs­mög­lich­kei­ten ge­spro­chen zu ha­ben“. So kom­me es vor, dass die­se In­te­res­sen­ten in der Druck­si­tua­ti­on ein Ge­bot ab­ge­ben, „das sie spä­ter nicht fi­nan­zie­ren kön­nen“. Schließ­lich wür­den Ban­ken „kei­ne Fan­ta­sie­prei­se fi­nan­zie­ren, auch wenn Käu­fer be­reit wä­ren, die­se zu zah­len“, be­tont Satt­ler-Rie­gel, Durch die Su­che nach ei­nem neu­en Käu­fer ver­lie­re der Ei­gen­tü­mer dann oft wert­vol­le Zeit.

Dass das Bie­ter­ver­fah­ren da­her zum Trend wird, be­zwei­felt Ale­xan­der Gei­scher, Ge­schäfts­füh­rer des IVD West: „Es han­delt sich um ei­ne eher mar­gi­na­le Ver­mark­tungs­form.“