GA-Serie "Wohnen und Leben" Die Region ist an den Grenzen des Wachstums
Hennef · Die Zeiten, in denen Planer ganze Stadtteile auf die grüne Wiese setzten, sind vorbei. Heute müssen Kommunen sparsam mit ihren Flächen umgehen. Wollen sie Wachstum zulassen, müssen sie auf Verdichtung setzen. Das erfordert kreative Lösungen.
Hier die Einkaufsmall, dort der Platz zum Flanieren. Mit einem Springbrunnen in der Mitte. Gegenüber das Rathaus. 17 Stockwerke hoch, ein modernes Wahrzeichen. Drumherum sind Freizeiteinrichtungen, Schulen und Wohnbauten gruppiert, verbunden über Durchgänge und kleine Plätze.
Die Planskizze, die im Sankt Augustiner Stadtarchiv liegt, ist schon etwas vergilbt. Sie stammt aus den frühen 70er Jahren. Das Stadtzentrum wurde so nie verwirklicht. Und doch zeugt der Entwurf von der Wachstums- und Planungseuphorie jener Zeit, als auf der grünen Wiese ganze Stadtviertel und Zentren entstanden. Ob Sankt Augustin, Meckenheim oder Brüser Berg: Rund um die Bundeshauptstadt Bonn konnten sich Städteplaner am Reißbrett austoben. Das ist heute nicht mehr möglich. Bebaubare Freiflächen in Bonn und näherer Umgebung sind endlich.
Bund will Verbrauch von Flächen eindämmen
„Flächensparen“ lautet die Devise – aus Umweltgründen. Während der vergangenen 60 Jahre hat sich nach Angaben des Umweltbundesamtes die Siedlungs- und Verkehrsfläche in Deutschland mehr als verdoppelt. 2014 wurde täglich eine Fläche von 69 Hektar neu ausgewiesen, zwischen 1993 und 2003 waren es 120 Hektar. Der Bund fordert, bis 2020 den Wert auf 30 Hektar pro Tag zu verringern.
„Länder und Kommunen haben dieses Ziel programmatisch aufgenommen“, sagt Bernd Breuer vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt und Raumforschung (BBSR) in Bonn. Doch zugleich spüren Kommunen den Druck auf dem Wohnungsmarkt. Bonn und der Rhein-Sieg-Kreis bleiben auf Dauer Zuzugsregion. Die Bautätigkeit wird der Nachfrage nicht gerecht: Laut Gutachten des Instituts Empicirca von 2016 benötigt der Kreis pro Jahr 2500 neue Wohneinheiten. Seit 2011 sind im Jahresschnitt aber nur 1911 dazugekommen. Laut einer BBSR-Studie von 2015 müssten in Bonn pro Jahr 1800 Wohneinheiten gebaut werden, seit 2011 waren es im Jahressschnitt aber nur 1043. Der Bedarf durch den verstärkten Zuzug von Flüchtlingen ist noch nicht eingerechnet.
Wo soll in den besonders nachgefragten Kommunen noch gebaut werden? „In den bestehenden Siedlungsstrukturen haben wir noch Potenzial, das lange nicht ausgeschöpft ist“, sagt Breuer. Als Beispiele nennt er die Aufstockung von Gebäuden, die Schließung von Baulücken, nicht mehr genutzte Bahngelände oder die Umwandlung von Flächen wie zum Beispiel von Garagenhöfen. Das Parken wird unter die Erde verlegt, und oben entstehen neue Wohnungen.
Kommunen fehlt Personal
„Natürlich muss man bei einer Nachverdichtung immer die Auswirkungen auf das Klima berücksichtigen“, erklärt Breuer, der an der BBSR-Studie „Städtebauliche Nachverdichtung im Klimawandel“ mitgewirkt hat. So sollten beispielsweise Kaltluftschneisen oder Versickerungsflächen unangetastet bleiben. Synergieeffekte seien aber möglich, so der Experte.
Wo bereits versiegelte Flächen bebaut werden, bestehe die Möglichkeit, zugleich neue Grünflächen zu schaffen. „Das alles erfordert eine vorausschauende Vorbereitung, mit passgenauen Lösungsansätzen für den jeweiligen Ort“, erklärt Breuer. Für die Kommunen eine Herausforderung: Ihnen fehlt oft das Personal. Städteplaner zieht es heute eher in die Privatwirtschaft als in die öffentliche Verwaltung. „Gegenwärtig ist kompetentes Stadtplanungspersonal auf dem Arbeitsmarkt knapp“, so Breuer.
Welche Strategien verfolgen die Kommunen? Was gehen sie bei der Entwicklung von Bauland vor? Ein Besuch in Niederkassel. Die Stadt liegt im Süden im Bonner Einzugsgebiet, im Norden grenzt sie an Köln. Auf den ersten Blick hat Niederkassel mehr als genug Freiraum. Fährt man über das Land zwischen Rhein und A 59, tun sich weite Felder auf.
Doch der Eindruck relativiert sich im Büro von Katja Wittke. Bei der Geschäftsführerin der Stadtentwicklungsgesellschaft (SEG) hängt ein städtebaulicher Plan. „Auf einem großen Teil der Flächen können wir gar nicht bauen. Teilweise steht der Naturschutz dem entgegen, teilweise befinden wir uns in der Wasserschutzzone“, sagt sie. Zudem sind viele Flächen in Privatbesitz. Sie gehören oft Landwirten, und die möchten nicht immer verkaufen.
So muss die städtische Tochter SEG viele kleine Schritte gehen, wenn sie neue Baugebiete ermöglichen will. Sie arbeitet nicht gewinnorientiert.Wittkes Grundlage ist zunächst der Regionalplan, der Siedlungsflächen aufzeigt. Sie kontaktier die Grundstückseigentümer und tritt in Kaufverhandlungen. Der städtebauliche Entwurf, die Kaufabwicklung, das Bebauungsplanverfahren, die Vermarktung – alles wird von der SEG auf den Weg gebracht und begleitet. Solch ein Prozess kann sich über mehrere Jahre hinziehen.
Grundstücksvergabe nach Punktesystem
Derweil stehen die Interessenten Schlange. Aus Bonn und Köln drängen Bauwillige und Haussuchende nach Niederkassel, weil sie keinen bezahlbaren Wohnraum finden. In Spitzenzeiten verzeichnete die SEG 250 Suchende. 2016 schloss sie die Warteliste. Bei einer erneuten Abfrage seien es kürzlich immerhin noch 60 konkrete Anfragen gewesen, so Wittke.
Weil das Angebot hinter der Nachfrage zurückbleibt, will die SEG künftig über ein Punktesystem Grundstücke vergeben. Wer in Niederkassel geboren ist, dort lebt oder arbeitet, hat die besten Chancen. Wer Kinder hat oder lange auf der Warteliste steht, bekommt ebenfalls Punkte. So will die Stadt die Einwohnerentwicklung steuern: Niederkasseler sollen auf dem Niederkasseler Wohnungsmarkt fündig werden.
Und: Das Ortsbild soll bestehen bleiben. „Wir möchten mit Augenmaß wachsen und den Charakter unserer Stadt bewahren“, sagt Bürgermeister Stephan Vehreschild. „Im Süden das alte Fischerdorf Mondorf, im Norden das Industriedorf Lülsdorf – das soll in Zukunft noch erkennbar sein.“ Vehreschild treiben zudem die Folgekosten für die Infrastruktur um.
Mehr Einwohner erfordern mehr Investitionen. Auch da sind Grenzen absehbar: „Unsere Kläranlage ist auf 42 000 Einwohner ausgelegt“, sagt er. Laut IT. NRW zählte die Stadt 2017 knapp 38 000 Einwohner, das sind vier Prozent mehr als 2011.
Wie Niederkassel setzen auch andere Kommunen ihre Prioritäten. Sie haben die Planungshoheit. Der Rhein-Sieg-Kreis bemüht sich indes, mit Bonn und dem Kreis Ahrweiler die Entwicklung großräumig anzugehen. Gelingen soll das mit dem neuen Projekt NEILA (Nachhaltige Entwicklung durch Interkommunales Landmanagement).
„Ziel ist es, für die gesamte Region ein interkommunal abgestimmtes Siedlungsentwicklungskonzept, differenziert nach Flächen für Wohnungsbau, Gewerbe und Industrie, zu erarbeiten“, so Hermann Tengler, Wirtschaftsförderer und Leiter des Referats Strategische Kreisentwicklung. Durch ein Ausgleichs- und Verteilungssystem sollen Nutzen und Lasten, die sich aus dem Wachstum ergeben, gerecht verteilt werden.
