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Tagsüber mindestens 20 Grad: Welche Rechte haben Mieter und Vermieter beim Heizen?

Tagsüber mindestens 20 Grad : Welche Rechte haben Mieter und Vermieter beim Heizen?

Experten erklären, wann wie geheizt werden muss. Was Mieter tun können, wenn Vermieter ihren Verpflichtungen nicht nachkommen.

Der Supersommer 2018 hat sich noch nicht ganz verabschiedet und lockt tagsüber mit Temperaturen von mehr als 20 Grad. Aber nachts lässt bereits der Herbst grüßen: Mitunter fielen in den vergangenen Tagen die Temperaturen recht niedrig aus. Zeit besonders für Vermieter, die Heizung anzustellen. Wann die Heizperiode streng genommen beginnt, und worauf Mieter und Vermieter zu achten haben, erklären Experten aus der Region.

Zur Frage, wann die Heizperiode eigentlich beginnt, stellt das Rechtsportal „Jura Forum“ fest: „Das Mietrecht sieht eine klare Regelung bezüglich der Heizperiode in Deutschland vor: sie gilt vom 1. Oktober bis zum 30. April, und zwar unabhängig davon, wie hoch die Außentemperatur ist.“

Dies sieht auch das Amtsgericht Düsseldorf für das Rheinland so, mögen regional auch andere Heizphasen üblich sein. Während dieser Zeit habe ein Mieter Anspruch darauf, „dass die Heizanlage mit voller Kraft läuft, so dass eine Raumtemperatur von 20 bis 22 Grad generell erreicht werden kann“. Und weiter bei Jura Forum: „Nachts darf diese Anlage nur so weit gedrosselt werden, dass immer noch eine Temperatur von 18 Grad in den Räumlichkeiten herrscht.“ Die Vorschriften bezüglich der Raumtemperaturen, die mindestens zu herrschen haben, würden in der DIN 4701 festgehalten. „Die dort aufgeführten Mindesttemperaturen dürfen nicht unterschritten werden“, heißt es.

Was aber gilt, wenn es bereits im September bitter kalt wird oder im Mai noch frostige Nächte zu verzeichnen sind, erklärt Rechtsanwalt Jörg Schneider, Leiter der Arbeitsgemeinschaft im Bonner Anwaltverein und Fachanwalt für Mietrecht: „Ein Vermieter kann sich nicht ausnahmslos auf die Heizperiode berufen.“ Der Mieter habe auch in der Zeit zwischen Mai und September einen Anspruch darauf, dass die Heizung funktioniert und auch an ist, „wenn die Temperaturen tagsüber unter 16 Grad liegen“, sagt Schneider. Weiterhin habe der Mieter einen Anspruch auf den Betrieb der Heizung, „wenn die Temperaturen in der Wohnung auf unter 18 Grad fallen“, erklärt der Fachjurist, „und zwar an zwei Tagen hintereinander“. Das Landgericht Kassel habe in Ermangelung gesetzlicher Regelungen entsprechend entschieden.

Uneinheitliche Rechtssprechung

Aber die Rechtsprechung ist hier nicht einheitlich: Schneider verweist auf eine Entscheidung des Amtsgerichtes Uelzen, in der die Richter die Wärme in der Wohnung nicht nur von der Außentemperatur, sondern auch stark vom Nutzerverhalten abhängig machen. Erst wenn draußen drei Tage unter zwölf Grad herrschten, müsse die Wohnung geheizt werden, entschied das Amtsgericht.

Dass ein Vermieter prinzipiell auch außerhalb der Heizperiode an besonders kalten Tagen eine Heizpflicht hat, hält Jörg Schneider auch im Hinblick auf den Gebäudeschutz für sinnvoll: „Wenn er konsequent nicht heizen würde, kann es in seinem Mietobjekt beispielsweise zu einer Schimmelbildung kommen.“ Der Grundsatz, auch außerhalb der Heizperiode zu heizen, gelte vor allem für jene Monate, die am Anfang beziehungsweise am Ende der offiziellen Heizperiode liegen.

Oft wird die Heizperiode ausdrücklich im Mietvertrag festgehalten, ergänzt Bernhard von Grünberg, Vorsitzender des Mieterbundes Bonn/Rhein-Sieg/Ahr. Häufig sei dabei der Zeitraum vom 15. September bis zum 30. April festgeschrieben, oft sogar ein Zeitraum bis in den Mai hinein.

Zur Frage, wie warm die Heizung eingestellt sein sollte, sagt von Grünberg: „Aus Sicht von Gerichten und Fachleuten müssen tagsüber in der Wohnung mindestens 20 Grad erreicht werden.“ Grundsätzlich hält der Deutsche Mieterbund im Wohnzimmer 21 Grad für notwendig, 18 Grad im Schlafzimmer und der Küche sowie 22 Grad im Badezimmer, sagt von Grünberg, und zwar auch außerhalb der Heizperiode.

Für Eigentumswohnungen in der Hand von privaten Vermietern gelten diese Temperaturwerte ebenfalls als Richtschnur. Doch für private Vermieter kann es sehr schwierig sein, berechtigte Forderungen von Mietern zu erfüllen. Denn häufig ist die Heizung noch nicht angeschaltet oder auf eine geringe Temperatur eingestellt, weil die Eigentümergemeinschaft dies aus Kostengründen so beschlossen hat, erläutert Gabriele Heinrich, Vorstandsmitglied des Vereins Wohnen im Eigentum (WiE) mit Sitz in Bonn. Will ein Vermieter dann für seinen Mieter eine andere Regelung erreichen, muss er erst einen entsprechenden Beschlussantrag stellen – und im Zweifel sogar gegen seine Miteigentümer klagen, wenn diese nicht zustimmen. Hier fehlt die Harmonisierung zwischen Wohnungseigentums- und Mietrecht, bemängelt Heinrich.

Kalte Wohnung ist ein Mietmangel

Bleibt die zentrale Frage, was ein Mieter tun kann, wenn sein Vermieter sich nicht an die Heizpflichten hält. „Eine kalte Wohnung ist ein Mietmangel und berechtigt damit zur Mietminderung“, stellt Fachanwalt Schneider klar: „Man kann die Miete für den Zeitraum mindern, in dem die vorgegebenen Raumtemperaturen nicht erreicht werden.“ Zeige das Thermometer in der Wohnung etwa nur 15 Grad an, könne der Mieter die Miete um 25 Prozent mindern, rechnet Jörg Schneider vor: „Fällt die Heizung beispielsweise während eisiger Winternächte komplett aus, kann der Mieter sogar 100 Prozent betragen.“ Würde der Zustand über mehrere Tage andauern, habe der Mieter sogar das Recht, den Mietvertrag fristlos zu kündigen.

„Bei der Ermittlung der Minderungsquote kommt es darauf an, welche Temperatur in welchen Räumen bei welcher Außentemperatur erreicht wurde“, erklärt Mieterbund-Fachmann von Grünberg. Er empfiehlt, die Werte in einer Tabelle zu dokumentieren und sich ferner um Zeugen zu bemühen.

Laut Schneider besteht zudem die Möglichkeit für den Mieter, Schadensersatz zu verlangen: „Hierfür bedarf es allerdings einer vorherigen Abmahnung an den Vermieter“, betont er. Entsprechende Schadensersatzansprüche könnten erst dann gestellt werden, wenn der Vermieter auf die Abmahnung nicht reagiert habe und seinen Verpflichtungen auch weiterhin nicht nachkommen.

Was auch nicht ganz unwichtig ist: Schafft der Vermieter das Problem mit der Heizung nicht aus eigenem Antrieb innerhalb weniger Tage zu beseitigen, kann der frierende Mieter selber den Notdienst rufen, bekräftigt Fachjurist Schneider: „Für die Einsatzkosten muss dann der Vermieter aufkommen.“ Notwendig sei jedoch, dass der Mieter den Vermieter über die kaputte Heizung informiert habe und dieser genügend Zeit hatte, diese reparieren zu lassen. Hat der Mieter diesen Grundsatz nicht berücksichtig, kann es ihm laut Schneider passieren, „dass er auf den Handwerkerkosten sitzen bleibt“. In dem Zusammenhang warnt er Mieter davor, das Problem selbst zu lösen.