Nebenkostenabrechnung: Wartung für Rauchmelder kann umgelegt werden

Nebenkostenabrechnung : Wartung für Rauchmelder kann umgelegt werden

Was müssen Mieter zahlen? Ein Dauerbrenner bei der Beratung: Experten erklären, was als Nebenkosten berechnet werden darf und worauf Mieter und Vermieter achten sollten.

„Plötzlich herrscht Mieten-Harmonie“ ist ein Artikel von FAZ-Autor Christoph Scherbaum am 8. Januar überschrieben. Was dahinter steckt, erklärt Scherbaum so: „Die Zahl der Mietrechtsprozesse in Deutschland ist auf den niedrigsten Stand seit der Wiedervereinigung gesunken.“ Dafür hätten die Rechtsberatungen der Mietervereine deutlich zugenommen. Mehr als die Hälfte aller Rechtsberatungen der örtlichen Mietervereine entfielen 2016 auf die Klassiker „Betriebskosten“ und „Wohnungsmängel“. Die Beratungszahlen zum Thema Betriebskosten seien zwar leicht gesunken, Heizkosten und Nebenkosten aber nach wie vor das dominierende Thema.

Dass besonders die Abrechnung der Nebenkosten „der Dauerbrenner“ speziell bei den Beratungen des Mieterbunds Bonn/Rhein-Sieg-Ahr ist, bestätigt dessen Vorsitzender Bernhard von Grünberg. „Unsere Beratungszahlen steigen immer weiter, die Prozesse nehmen weiter ab.“ So zählten seine Mitarbeiter und er im vergangenen Jahr 11 276 Termine. Insgesamt 3258 Verbraucher kamen dabei wegen ihrer Nebenkostenabrechnung, „was einsame Spitze ist“, so von Grünberg. Damit steht für ihn fest, dass der Mieterbund „weiterhin in der Region Bonn der größte Streitschlichter ist“.

Da Mieter derzeit wieder verstärkt ihre Nebenkostenabrechnungen bekommen, erklären von Grünberg und andere Experten aus der Region, was überhaupt unter den Begriff Nebenkosten fällt und worauf Betroffene achten sollten. Grundsätzlich gilt: „Nebenkosten muss der Mieter zusätzlich zur Miete nur dann zahlen, wenn diese im Mietvertrag auch wirksam vereinbart sind“, stellt von Grünberg klar.

Rechtsanwalt Jörg Schneider, Leiter der Arbeitsgemeinschaft im Bonner Anwaltverein und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, ergänzt: „Die Umlage der Betriebskosten ist immer auch eine vertragliche Angelegenheit.“ So seien umlagefähige Positionen in der Betriebskostenverordnung aufgezählt. In einer Art Öffnungsklausel könne allerdings unter „sonstige Betriebskosten“ all das auf Mieter umgelegt werden, „was der Vermieter als regelmäßig wiederkehrende Aufwendungen für die Mietsache bezahlt, wie beispielsweise Wartungskosten für Rauchmelder, Tiefgaragentore oder die Kosten der Dachrinnen- und Balkonablaufreinigung“.

Nach den Bestimmungen der Betriebskostenverordnung dürfen als Nebenkosten aber folgende Abgaben vereinbart werden: Neben Grundsteuer und Wasserkosten auch der Abwasserbescheid. Laut von Grünberg sind das „Gebühren für die Nutzung einer öffentlichen Entwässerungsanlage oder die Kosten der Abfuhr und Reinigung einer eigenen Klär- oder Sickergrube“. Auch die Betriebskosten für einen Fahrstuhl sind umlagefähig, sagt von Grünberg. Also „die Kosten des Betriebsstroms, der Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung, Pflege und Reinigung sowie regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit und Betriebsbereitschaft“.

Weiterhin gelten als Nebenkosten, die der Mieter anteilig mittragen muss, die Gebühren für Straßenreinigung und Müllabfuhr und das Entgelt für eine Putzfrau, die beispielsweise Flure von Mehrfamilienhäusern oder die Waschküche reinigt. Ebenfalls ein Posten sind Kosten für den Schornsteinfeger (Kehrgebühren) und die Immissionsmessung, zudem Versicherungen wie eine Gebäudeversicherung gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden.

Aus Sicht des Mieterbundes sind besonders sensible Punkte die Kosten für Heizung und Warmwasseraufbereitung – den dicksten Posten auf der Nebenkostenabrechnung. „Diese Kosten werden in aller Regel verbrauchsabhängig abgerechnet“, erklärt von Grünberg.

Aufschluss über die durchschnittlichen Heizkosten 2016 gibt der Heizspiegel für Deutschland 2017, den die gemeinnützige Beratungsgesellschaft co2online gerade erst im Auftrag des Bundesumweltministeriums und in Zusammenarbeit mit dem Deutschen Mieterbund veröffentlicht hat. Danach zahlten die Bewohner einer durchschnittlichen 70 Quadratmeter großen Wohnung in einem Mehrfamilienhaus mit Erdgasheizung 2016 im Schnitt rund 800 Euro. In Wohnungen mit Heizölheizung waren es laut der Studie etwa 650 Euro, bei Fernwärme rund 950 Euro.

Wem die Heizkosten auf seiner Nebenkostenabrechnung zu hoch erscheinen, dem rät von Grünberg einen Blick auf die Seite www.heizspiegel.de zu werfen: „Das kann eine erste Orientierungshilfe sein.“

Der Fachmann des Bonner Anwaltvereins, Rechtsanwalt Schneider, weist Mieter in dem Zusammenhang aber auch auf Folgendes hin: „Es dürfen keine zu hohen Anforderungen an die Abrechnung gestellt werden.“ Schließlich reiche es grundsätzlich aus, wenn der Vermieter die Gesamtkosten zusammenstelle, Angaben und Erläuterungen zum Verteilerschlüssel mache, dann den Anteil des Mieters berechne und die Vorauszahlungen abziehe. Sein Tipp: „Die Berechnung des Mieteranteils sollte grundsätzlich schlüssig und gegebenenfalls nach Einsicht in die Belege nachvollziehbar sein.“

Im Hinblick auf die immer wieder strittige Frage des Zuganges der Betriebskostenabrechnung rät Rechtsanwalt Schneider, „die Kosten beweisbar etwa durch Boten oder Einwurfeinschreiben zuzustellen“. So könne dann beispielsweise auch die Verjährungsfrage gar nicht erst zum Streitpunkt werden.

Helmut Hergarten, Hauptgeschäftsführer von Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg, hat noch einen weiteren Grund ausgemacht, warum die Beratungen zu Nebenkosten zugenommen haben: „Die Gerichte haben die Betriebskostenabrechnung so kom-pliziert gemacht, dass auch ein gut informierter Vermieter – der Jurist ist – kaum noch in der Lage ist, eine zweifelsfreie Betriebskostenabrechnung zu erstellen.“ Daher wundere es ihn nicht, dass hier immer wieder Fehler passieren. Hergarten kritisiert in diesem Zusammenhang auch die Streitlust der Mieter, häufig ginge es um Bagatellbeträge unter zehn Euro.

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