Beim Verkauf von Altbauten Gewährleistung ausschließen
Koblenz · Verkäufer eines Altbaus können noch nach Erhalt des Kaufpreises unangenehm überrascht werden, etwa wenn eine nachträgliche Mängelbeseitigung gefordert wird. Wer eine Immobilie verkauft, sollte daher die Gewährleistung im Vertrag ausschließen.
Mit dem Ausschluss einer Gewährleistung schützt sich der Verkäufer vor den Sanierungskosten zur Beseitigung von später erkannten Mängeln. Steffen Breßler, Geschäftsführer der Notarkammer Koblenz, rät auch, diesen Ausschluss nicht zur Verhandlung zu stellen und möglichst keine Garantien zu geben.
Denn nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs muss der Verkäufer einer gebrauchten Immobilie grundsätzlich die Kosten der Sanierung in voller Höhe zahlen - es sei denn, diese sind unverhältnismäßig. Diese Grenze ist für die Richter zum Beispiel erreicht, wenn die Kosten mehr als doppelt so hoch sind wie die Wertminderung der Immobilie aufgrund des Mangels oder wenn die Reparatur mehr kostet als das Haus im mangelfreien Zustand wert wäre (Az. V ZR 275/12).
Der Verkäufer sollte deshalb auch alle sogenannten offenbarungspflichtige Mängel dem Interessenten nennen, am besten schriftlich. Das können zum Beispiel Bauteile mit Asbest sein, ein Befall mit Hausschwamm oder die Gefahr von Überflutung. Selbst von einer mehrere Jahre zurückliegende Schwammsanierung muss der Käufer erfahren.
Sind ihm diese Mängel bekannt, entfallen seine Gewährleistungsrechte dafür - allerdings müsste der Verkäufer zu einem späteren Zeitpunkt vor Gericht nachweisen können, dass er die Information weitergegeben habe. Breßler rät daher, die bekannten Mängel in der notariellen Kaufvertragsurkunde zu erwähnen.
