Immobilienmakler und -verwalter: Es fehlt der Sachkundenachweis

Immobilienmakler und -verwalter : Es fehlt der Sachkundenachweis

Fachleute sehen Nachbesserungsbedarf bei der neuen Berufszulassungsregelung und Weiterbildungspflicht für Immobilienmakler und -verwalter. Nicht alle Standesvertreter, so meinen Kritiker, bringen auch die erforderliche Kompetenz mit.

Von vielen Experten seit langem gefordert, ist das Gesetzeswerk Anfang August in Kraft getreten: die neue Berufszulassungsregelung und Weiterbildungspflicht für Wohnimmobilienverwalter und Immobilienmakler.

Nach Schätzungen des IVD sind etwa 30.000 Immobilienmakler in Deutschland aktiv, davon aber nur weniger als die Hälfte im Vollerwerb: konkret rund 12.000. Es gibt also immer noch zahlreiche „Küchenmakler“ in der Branche. Personen, die quasi ohne jede Berufserfahrung und großen Aufwand ihre Geschäfte vom Küchentisch aus erledigen.

Um den Makler-Beruf ausüben zu können, waren die Hürden bislang vergleichsweise gering: Die Anmeldung eines Gewerbes bei der Stadt reichte aus. Fatal, wie Burkhard Blandfort, Vorsitzender des Immobilienverbands IVD West, angesichts der Transaktion großer Summen findet. „Schließlich werden in Deutschland jedes Jahr weit mehr als 600.000 Transaktionen von Wohnimmobilien mit einem Geldvermögen von mehr als 130 Milliarden Euro abgewickelt.“ Dabei wird nur jeder zweite Eigenheimkauf von einem qualifizierten Makler begleitet.

Berufzulassungsregelung

Daher begrüßt der IVD das Inkrafttreten der neuen Berufszulassungsregelung und Weiterbildungspflicht für Immobilienmakler und -verwalter. Allerdings gebe es laut IVD-Experte Blandfort noch einiges nachzubessern. Zustimmung erhält er dabei etwa von dem Bonner Verbraucherschutzverein Wohnen im Eigentum. Neu ist, dass für den Wohnimmobilienverwalter nun die Erlaubnispflicht nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 der Gewerbeordnung besteht.

Diese wird laut Burkhard Blandfort nur an Personen erteilt, „die zuverlässig sind, in geordneten Vermögensverhältnissen leben und eine Berufshaftpflicht gegen Vermögensschäden mit einer Deckungssumme von jährlich 500.000 Euro vorweisen können“. Für Immobilienverwalter, die bereits vor dem 1. August 2018 als Verwalter tätig waren, gilt eine Übergangsfrist bis zum 1. März 2019 zur Beantragung der Erlaubnis.

Ab dem 1. August 2018 gilt zudem für Immobilienverwalter und auch Immobilienmakler eine Weiterbildungsverpflichtung in einem Umfang von 20 Stunden innerhalb von drei Jahren. Diese gilt sowohl für den Geschäftsinhaber als auch für alle Beschäftigten, die direkt an der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirken, etwa bei der Erstellung von Jahresabrechnungen oder Durchführung von Eigentümerversammlungen. Die Weiterbildung erfolgt beispielsweise im Selbststudium.

Berufsspezifische Qualifikationen

Makler und Verwalter müssen auf Anfrage des Auftraggebers über die berufsspezifischen Qualifikationen und die in den letzten drei Kalenderjahren absolvierten Weiterbildungen des Gewerbetreibenden und der unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkenden Beschäftigten informieren. Auf Nachfrage der erlaubniserteilenden Behörde muss dieser Nachweis ebenso erbracht werden.

Aus Sicht von Gabriele Heinrich, Geschäftsführendes Vorstandsmitglied von Wohnen im Eigentum, ist die neue Regelung allerdings völlig unzureichend: „Neben einer Versicherungspflicht war ein Sachkundenachweis wichtigster Regelungsinhalt“, führt Heinrich aus: „Es war vorgesehen, dass Verwalter ohne sachgemäße Ausbildung ihre Qualifikation durch eine Prüfung bei der IHK nachweisen sollten.“ Doch dieses Herzstück des Gesetzes sei nun während der Beratungen im Bundestag gestrichen „und durch eine geringfügige Fortbildungspflicht ersetzt worden“.

Das hat aus Sicht von Heinrich Folgen: „So kann in Deutschland beispielsweise noch immer jede erwachsene Person Verwalter von Wohnungseigentum werden – unabhängig von der Vortätigkeit oder Ausbildung – egal, ob er vorher als Architekt, Pferdepfleger, Hausmeister oder Rechtsanwältin tätig war.“

Verbraucherschutz

Das Resümee von Gabriele Heinrich fällt negativ aus: „Den Wohnungseigentümern – denen verheißungsvoll 'mehr Verbraucherschutz' versprochen wurde – bringen das neue Gesetz und die Verordnung keinen Nutzen für ihren Bedarf an qualifizierten Verwaltern“. Das Gesetz und die Verordnung würden vielmehr demonstrieren, dass der Verwalterberuf immer noch keine angemessene Anerkennung finde. Hier werde die Chance vertan, das Qualifikationsniveau in der Verwaltungsbranche zu erhöhen. Heinrich kritisiert: „Es wird ignoriert, dass hier eine Berufsgruppe deutschlandweit fremdes Eigentum im Wert von über zehn Billionen Euro und Hausgeld im Wert von über 33 Milliarden Euro pro Jahr verwaltet mit einem hohen Schadensrisiko für die Wohnungseigentümer.“

Helmut Schlotawa, Geschäftsführer des Bonner Maklerbüros Kraft Immobilien, stimmt zu: „Uns als qualifiziertem Maklerunternehmen gehen die Weiterbildungspflichten nicht weit genug. Vielen sogenannten Immobilienmaklern fehlen sogar die Grundkenntnisse, um diesen Beruf auszuüben.“ Schlotawa hält es für dringend notwendig, die Zulassungsvoraussetzungen zu verschärfen: „Lizenzerteilung nur an ausgebildete Immobilienkaufleute“, fordert er.

Diplom-Immobilienwirt (DIA) Rolf Ludwig Becker, Geschäftsführer von Becker Immobilien Bonn Rhein-Sieg, vertritt die Auffassung, dass eine qualifizierte Ausbildung für die Ausübung dieses Berufes unerlässlich ist. „In der Regel gehen wir mit dem höchsten wirtschaftlichen Gut der meisten Menschen um – dies ist der Kauf oder Verkauf einer eigenen Immobilie.“

Realistischer Marktpreis

Hierfür sei es wichtig, aus Sicht des Verkäufers wie des Käufers „einen realistischen Marktpreis zu ermitteln, grundbuchrechtliche Fragen zu klären, über Probleme in technischer und wirtschaftlicher Hinsicht aufzuklären“. Dies gelinge nur mit einer grundsoliden Ausbildung und einem hohen Maß an Erfahrung. „Der Versuch, dies durch einen 20-stündigen Lehrgang innerhalb von drei Jahren zu vermitteln, ist meiner Meinung nach unmöglich und nicht mehr als ein Tropfen auf den heißen Stein.“

Auch beim IVD West ist man mit dem Status Quo immer noch nicht zufrieden: „Für uns ist die neue Regelung nur eine Zwischenetappe hin zu einem qualifizierten Sachkundenachweis als Bildungsnachweis“, betont Blandfort: „Der Verkauf, die Vermittlung und Verwaltung von Immobilien gehört in die Hände von sachkundigen Maklern und Verwaltern. Allein die Komplexität des Marktes und die enormen Vermögensgegenstände und -summen, für die Verantwortung übernommen wird, machen das erforderlich.“

Unter diesem Aspekt sei die neue Berufszulassungsregelung und Weiterbildungspflicht „noch lange nicht ausreichend“. Blandfort: „Uns geht es um den Verbraucherschutz und das Ansehen unserer Branche.“ Für den IVD sei zum Beispiel die kaufmännische Ausbildung zum Immobilienmakler die Grundlage für eine Mitgliedschaft.

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