GA-Serie Wohnen und Leben: Förderwohnungen sind in der Region Mangelware

GA-Serie Wohnen und Leben : Förderwohnungen sind in der Region Mangelware

Land und Bund unterstützen den sozialen Wohnungsbau in Deutschland mit Milliardenbeträgen. Bonn und die Region stoßen beim Ausbau allerdings an Grenzen, weil Bauland rar und teuer ist.

Die Wolfs wollen öffentlich nur ihren Nachnamen preisgeben, und das ist schon Teil des Problems. Nach langer Suche hat die Familie mit zwei Kindern eine einigermaßen bezahlbare Wohnung in Bonn-Dransdorf gefunden. Eigentlich hätte sie Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein (WBS), aber sie wollen ihr Leben ohne den Schein meistern.

Wolf, der nach einer Umschulung als Pfleger arbeitet, und seine Frau, die in Teilzeit auf 400-Euro-Basis ihren Teil zum Haushaltseinkommen beisteuert, damit sie Zeit für die dreijährige Tochter und den fünf Jahre alten Sohn hat. Zusammen kommen sie auf ein Jahreseinkommen von etwas mehr als 30 000 Euro brutto. Damit könnten sie den WBS beantragen und sich um eine öffentlich geförderte Wohnung bewerben, die deutlich günstiger wäre als die Mieten auf dem freien Wohnungsmarkt. „Wir haben lange überlegt, ob wir das nicht machen sollen und uns letztlich dagegen entschieden, auch weil die Wartezeiten lang sind”, sagt die 30-jährige Mutter.

"Will man auf staatliche Hilfe angewiesen sein?"

Sie und ihr Mann stören sich auch an dem immer wieder verwendeten Begriff „Sozialwohnungen”. Und als Vater Wolf vor wenigen Wochen lesen musste, dass einige Wirtschaftsfachleute empfehlen, keine geförderten Wohnungen mehr zu bauen, sondern Geringverdiener über Transferleistungen zu unterstützen, um der Bauwirtschaft nicht unnötig Steine in den Weg zu legen, konnte er es nicht fassen. „Was stellen diese Leute sich eigentlich vor? Dass man allmonatlich beim Blick auf den Kontoauszug daran erinnert werden will, dass man auf staatliche Hilfe angewiesen ist?” Und so werden vermutlich auch andere denken, die in Bonn und dem umliegenden Speckgürtel Probleme haben, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Die Stadt Bonn geht davon aus, dass im Stadtgebiet etwa die Hälfte der Haushalte Anrecht auf eine geförderte Wohnung hat. Es gibt derzeit etwa 10 000 Förderwohnungen, ein Anteil von sieben Prozent am gesamten Wohnungsbestand. Etwa zwölf bis vierzehn Prozent wären schätzungsweise notwendig, um die Grundversorgung einigermaßen abzudecken. Die Kommunen im Rhein-Sieg-Kreis organisieren den sozialen Wohnungsbau selbstständig. Für Königswinter geht Andreas Pätz von der Wirtschaftsförderungs- und Wohnungsbau GmbH der Stadt Königswinter davon aus, dass etwa ein Drittel der Haushalte Anspruch auf einen WBS hätte.

Viele Kommunen haben ihre Sozialwohnungen verkauft

Die Situation ist nicht erst seit gestern so, wie sie ist. Die lange Tradition in Deutschland, Förderwohnungen anzubieten, reicht bis in die 1920er Jahre zurück. Besonders in den 1990er und 2000er Jahren trennten sich allerdings viele Städte von ihren Wohnungen samt Grundstücken. Das oftmals ziemlich heruntergekommene „Tafelsilber“ wurde an Investoren verkauft, manche modernisierten und vermieteten weiter. Eine Anhebung des Mietzinses war die Folge. Die Wohngesellschaften müssen allerdings eine Obergrenze einhalten: derzeit 7,15 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter in Bonn, bis zu 6,65 Euro in begehrten Lagen des Kreises. Nur ein Beispiel von vielen in Bonn: die damals verlebten Stadtwohnungen im Bonner Norden in der Thuarstraße, die Sahle Wohnen sanierte und weitervermietete.

Die Stadt Bonn handelt aus Mangel an eigenen Wohnungen also verstärkt Belegungsrechte für Förderwohnungen mit Vermietern aus, die in der Regel über einen Zeitraum von 20 oder 25 Jahren laufen. Wenn es zu keinen Verlängerungsverträgen kommt, können die Vermieter ortsübliche Mieten erheben. Letzteres geschieht in vielen Fällen, denn auf dem freien Wohnungsmarkt sind bessere Renditen zu erzielen.

Belegungsrechte laufen aus

In den vergangenen fünf Jahren sind in Bonn nach Auskunft des städtischen Presseamts deshalb 3000 Wohnungen aus dieser Bindung herausgefallen, in den kommenden fünf Jahren werden es vermutlich weitere 1300 sein. Im vergangenen Jahr zahlte die Stadt zugleich einen Betrag von rund 120 Millionen Euro an Transferleistungen, unter anderem um die Differenz zwischen Förder- und Normalmieten wieder auszugleichen, wenn Bürger keine Sozialwohnungen finden.

Der Rhein-Sieg-Kreis verweist auf Anfrage zu bestehenden Belegungsrechten und Prognosen für die kommenden Jahre auf eine Statistik der NRW-Bank. Zum Stichtag 31. Dezember 2016 verfügte der Kreis über 10 565 Bindungen, 2025 werden es noch 7640 sein, 2030 nur noch 6900. Ein erwartetes Minus von 34,7 Prozent.

Was also tun, um die stetig zunehmende Erosion zu verhindern? Immerhin hat bundesweit schätzungsweise die Hälfte der Bevölkerung Anspruch auf Sozialwohnungen. Bonn verfährt mehrgleisig. Die Verwaltung versucht, Belegungsrechte zu verlängern und eigene Grundstücke an die eigene Wohnungsbaugesellschaft Vebowag zu veräußern.

Stadtbaurat Helmut Wiesner sagte jüngst, die Stadt setze auf Innenentwicklung und Baulandaktivierung. Das Stadtgebiet wird also nach bebaubaren Flächen durchforstet. Der Stadtrat hat dieses Jahr ein Baulandmodell beschlossen, das Investoren eine 40-Prozent-Quote für geförderten Wohnraum bei größeren Bauprojekten ab 25 Wohnungen sowie den Bau von Kindertagesstätten vorschreibt. Bei zwölf bis 24 Wohnungen liegt die Quote bei 20 Prozent. Wie viele Sozialwohnungen in den kommenden Jahren hinzukommen werden, vermag die Stadt Bonn allerdings nicht vorauszusagen, da unklar sei, wer wann Fördergelder beantragen wird, so Markus Schmitz aus dem Presseamt.

In Bonn 450 Förderwohnungen im Bau

Derzeit befänden sich 450 Förderwohnungen im Bau, Förderanträge für den Neubau von weiteren 70 Wohnungen, deren Baubeginn in 2019 erfolgen soll, lägen derzeit im Planungsamt. Das Land NRW und die NRW-Bank haben der Region Bonn/Rhein-Sieg-Kreis in den vergangenen drei Jahren jeweils 44 Millionen Euro zur Verfügung gestellt, um solche Bauvorhaben zu unterstützen. Der Bund wird den sozialen Wohnungsbau auch nach dem Auslaufen der Kompensationszahlungen aufgrund der Flüchtlingswelle im Jahr 2019 unterstützen, kündigte Bauminister Horst Seehofer im Juni an. Doch bleibt die Errichtung trotz dieser Anreize ein problematisches Unterfangen, weil, wie Schmitz sagt, auf dem freien Markt höhere Renditen zu erzielen seien.

In Bornheim hat sich Harald Stadler (SPD) bisher vergebens für eine stadtweite 20-Prozent-Quote eingesetzt. „Man hat gewisse Ängste vor sozialen Brennpunkten und vergisst dabei, dass es um Wohnraum für ganz viele Menschen geht“, sagt Stadler. Er befürchtet, dass es ohne verbindliche Quote bei „Absichtserklärungen“ bleiben wird. Konkretes Beispiel: Der Investor für ein rund 150 Wohnungen umfassendes Baugebiet in Hersel an der Stadtbahnlinie 16 hat bekundet, er wolle rund ein Viertel davon als Sozialwohnungen errichten. Vertraglich festgezurrt ist das noch nicht. Nun ist Stadler gespannt, was beim ausstehenden Satzungsbeschluss von dieser Ankündigung übrig bleibt.

Wohlfahrt fordert längere Vertragslaufzeiten

Es gibt zwar Stimmen wie die der IHK Bonn-Rhein-Sieg, die der Wohnungswirtschaft gerne mehr Freiheiten einräumen würden, weil sie, wie die oben erwähnten Wirtschaftsexperten, die Auffassung vertreten, das forciere den renditeträchtigeren Bau von Wohnungen in einer Niedrigzinsphase. So ebne man den Weg für bezahlbaren Wohnraum. Und auch die Bauwirtschaft selbst betont die abschreckende Wirkung von Quoten und begründet ihre Skepsis damit, dass zur Gegenfinanzierung vergünstigter Wohnungen die frei finanzierten für eine breite Masse teurer würden.

Die Entfesslung der freien Märkte halten der Paritätische Wohlfahrtsverband und der Mieterbund dagegen für den falschen Weg. „Für die Wohlfahrtspflege hat das Renditedenken am Wohnungsmarkt keine Priorität und widerspricht dem Gedanken, dass jeder Mensch Zugang zu adäquatem Wohnraum haben muss“, meint der Paritätische Wohlfahrtsverband Bonn. Für eine Verbesserung der Situation seien die Wiedereinführung des gemeinnützigen Wohnungsbaugesetzes, die Gründung einer landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft und auf kommunaler Ebene das Aushandeln längerer Mietpreisbindungen nötig.

Diesen Ansatz hält auch Bernhard von Grünberg, Vorsitzender des Mieterbunds Bonn/Rhein-Sieg für richtig. „Die Städte und Kommunen müssen ihren Handlungsspielraum nutzen und den Verkauf eigener Grundstücke an lange Bindungszeiten von 40 Jahren knüpfen, schließlich werden die Menschen älter. Wenn notwendig, sollten sie ihre Grundstücke unter dieser Voraussetzung günstiger verkaufen“, meint Grünberg.

Er rät dazu, mit kleineren Unternehmen der Wohnungswirtschaft zusammenzuarbeiten, weil die großen Aktiengesellschaften auf hohe Renditen abzielten. Im Kreis ärgert ihn, dass jede Kommune ihr eigenes Süppchen kocht und man von einer Quote weit entfernt sei.

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