Wohnraumentwicklung

Königswinter wächst

Eine rege Bautätigkeit wie am Limperichsberg ist in Königswinter zurzeit noch die Ausnahme.

Eine rege Bautätigkeit wie am Limperichsberg ist in Königswinter zurzeit noch die Ausnahme.

Königswinter. Eine Studie zeigt auf, wie die Stadt der großen Nachfrage nach Wohnraum nachkommen kann. Die Analyse fällt ernüchternd aus.

Erheblichen Handlungsbedarf sieht das Büro Empirica bei der Wohnraumentwicklung in Königswinter. Um das von der Politik ausgegebene Ziel, bis zum Jahr 2035 von derzeit 42.000 auf dann 46.000 Einwohner zu wachsen, zu erreichen, empfiehlt das Institut die Aktivierung von größeren Potenzialen mit Baurecht, die Entwicklung von vorhandenen Baulandpotenzialen und von Regionalplanflächen sowie eine Nachverdichtung in den Ortschaften.

Empirica, ein unabhängiges wirtschafts- und sozialwissenschaftliches Forschungs- und Beratungsinstitut mit einem Sitz in Bonn, war vor einem Jahr nach einem Beschluss des Planungs- und Umweltausschusses von der Stadt mit der Erarbeitung eines Handlungskonzeptes Wohnen beauftragt worden. Das Gutachten liegt jetzt vor und wird am Mittwoch, 13. September, im Ausschuss vorgestellt. Teile des Gutachtens wurden bereits der Arbeitsgruppe ISEK (Integriertes Stadtentwicklungskonzept) zur Siedlungsflächenentwicklung präsentiert.

Dabei fällt die Analyse des Wohnungsmarktes in Königswinter recht ernüchternd aus. Die Gutachter stellen fest, dass die Bautätigkeit der letzten Jahre ausgesprochen gering war. Im Verlauf der vergangenen 15 Jahre seien fast keine Mehrfamilienhäuser gebaut worden. Die Bauintensität von Geschosswohnungen sei nur halb so hoch wie im zentralen Gebiet des Rhein-Sieg-Kreises. Erst seit 2013 seien wieder mehr Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäuser entstanden. Das spiegele auch die Einwohnerzahl wider: Während sie bis 2005 überproportional gewachsen sei, schrumpfte die Bevölkerung in den Jahren danach. Erst seit 2013 wachse sie wieder.

Weniger 50-Jährige in Königswinter

Laut Gutachter ist die Situation der Stadt absehbar. 2030 werden mehr 70-Jährige, weniger Kinder und weniger 50-Jährige in Königswinter leben. Ohne Wohnungsneubau würde die Alterung sich beschleunigen und die Bevölkerung schrumpfen. „Ohne Neubau würden die Kinder der Babyboomer-Jahrgänge keinen freien Wohnraum in Königswinter finden, sondern wären gezwungen, sich andernorts in der Region Wohnraum zu suchen.“

Wohnbaupotenzialflächen sollten daher hauptsächlich für die Altersgruppen der 30- bis 40-Jährigen entwickelt und angeboten werden, die in Königswinter im Vergleich mit dem übrigen Rhein-Sieg-Kreis unterrepräsentiert seien. Sie würden Baugrundstücke oder Neubau-Einfamilienhäuser, aber auch gebrauchte Objekte suchen. Damit die gebrauchten Immobilien frei und ein Generationenwechsel möglich werden, müssten entsprechende altersgerechte Angebote entwickelt werden – mit dem Fokus auf attraktiven, barrierefreien Miet- und Eigentumswohnungen, von denen aus Versorgungsangebote gut erreichbar seien.

Die Gutachter weisen darauf hin, dass es in Königswinter verschiedene größere Flächen im Innen- und Außenbereich gebe, die bereits über Plan- und Baurecht verfügen. Flächen wie Limperichsberg-Süd in Thomasberg, Alter Heeresweg und Dreesenbitze in Vinxel sollten angesichts des hohen Nachfragedrucks in kurzer bis mittlerer Frist vorrangig entwickelt werden.

280 Baulücken

Zehn in Abstimmung mit der Stadt ausgewählte Bewertungsflächen mit Größen von 1,5 bis 12,6 Hektar haben die Gutachter auf ihre Eignung für bestimmte Zielgruppen untersucht. Da es kaum möglich sei, alle Flächen umgehend und parallel zu entwickeln, schlagen die Gutachter vor, folgende Flächen mit rund 700 Wohneinheiten vorrangig zu behandeln: Krahfeld/Herresbacher Straße in Oberpleis mit 300 Wohneinheiten, davon 40 Prozent in Mehrfamilienhäusern; Reihbäumerweg/Bachstraße, Bachstraße/Heisterbacher Straße und Im Ruppengarten in Oberdollendorf mit 250 Wohneinheiten, davon 75 Prozent in Mehrfamilienhäusern; Auf der Groneswiese in Stieldorf mit 150 Wohneinheiten, davon ein Drittel in Mehrfamilienhäusern.

Bei den Flächen, die nach dem Regionalplan grundsätzlich als Wohnbauland entwickelt werden könnten, sieht Empirica das Risiko, dass die vorhandenen Potenziale bis zum Jahr 2035 nicht vollständig aktiviert werden können. Eine wichtige Aufgabe sehen die Gutachter auch in der Nachverdichtung in den Ortschaften. So gebe es in den Stadtteilen Thomasberg und Ittenbach allein 280 Baulücken mit zusammen 20 Hektar Fläche. Zu den Empfehlungen der Gutachter gehört auch die Einführung eines kommunalen Baulandbeschlusses. Dazu zählt zum Beispiel die Beteiligung der Investoren und Grundstückseigentümer an den Entwicklungskosten für Wohnbauland und den Folgekosten für die soziale und technische Infrastruktur. Im Rahmen eines Baulandbeschlusses könnte mit den Eigentümern auch eine Teilabtretung von Flächen vereinbart werden.