Bei solchen Beschreibungen wird Josef Ludwig hellhörig. Der Leiter des Kölner Amtes für Wohnungswesen organisiert in der Domstadt den Widerstand gegen professionelle Vermieter auf Plattformen wie "Airbnb". "Mit einer Kurzzeitvermietung kann man das Fünffache erwirtschaften wie mit einer regulären, dauerhaften Vermietung", sagt Ludwig. Doch das lukrative Geschäft ist häufig illegal und soll nun verstärkt bekämpft werden.

Die gesetzliche Lösung dafür gibt es schon seit 2012: Die damalige rot-grüne Landesregierung verabschiedete das sogenannte Wohnaufsichtsgesetz. Es ermächtigt die Städte, gegen die Nutzung von Wohnraum für Kanzleien, Arztpraxen oder Ferienwohnungen ohne Genehmigung vorzugehen. Eine auf dem Gesetz beruhende Satzung verabschiedete der Kölner Stadtrat im Juli 2014. Seither sind Kurzzeitvermietungen nur noch erlaubt, wenn der Eigentümer oder Mieter die Immobilie den Großteil der Jahreszeit ebenfalls bewohnt. "Die Wohnung mal zwei Wochen weiterzugeben, wenn man im Urlaub ist, dagegen hat niemand etwas", betont Ludwig. Wer aber grob gegen die Vorgaben verstößt, kann mit Bußgeldern von bis zu 50.000 Euro pro Wohnung bestraft werden. Ähnliche Regeln haben in Nordrhein-Westfalen auch Bonn, Dortmund und Münster erlassen. Berlin erhebt sogar bis zu 100.000 Euro Bußgeld pro Wohnung.

Wie viel Einfluss "Airbnb" auf den angespannten Wohnungsmarkt in NRW-Großstädten tatsächlich hat, ist allerdings umstritten - und damit auch die Gesetzeslage. In Kommunen wie Düsseldorf oder Aachen fand sich bislang keine Ratsmehrheit für eine Satzung nach Kölner Vorbild. Die aktuelle Landesregierung aus CDU und FDP hat im Koalitionsvertrag sogar eine Abschaffung des Wohnaufsichtsgesetzes vereinbart. Die Debatte darüber läuft zurzeit noch - mit offenem Ausgang.

"Würde das Gesetz gekippt, wäre das für uns fatal", sagt Josef Ludwig. 7000 Wohnungen, so schätzt der Amtsleiter, seien in Köln vom Wohnungsmarkt verschwunden, um teuer an Touristen oder Geschäftsleute vermietet zu werden. "Das ist Wohnraum für mehr als 10.000 Menschen. Da muss viel für gebaut werden, um das auszugleichen." Köln gehört zu den am schnellsten wachsenden Städten Deutschlands, kommt aber mit dem Wohnungsangebot nicht hinterher. Je nach Studie fehlen zurzeit zwischen 60.000 und mehr als 85.000 Wohnungen. "Natürlich ist "Airbnb" nicht das alleinige Problem. Aber der Markt merkt den Einfluss", sagt Ludwig.

Die Vermittlungsplattform selbst gibt kaum Zahlen heraus. Auf Anfrage bestätigt "Airbnb" rund 7000 Inserate für Köln, bestreitet aber spürbare Auswirkungen. Die Begründung wird statistisch geliefert: Nur 58 Prozent aller Angebote gelten für "ganze Unterkünfte" (sprich eine komplette Wohnung oder ein Haus). Von diesen rund 4000 Inseraten würden wiederum nur sechs Prozent (240 Immobilien) für mehr als 182 Tage im Jahr vermietet. Unterm Strich wären das rund 0,04 Prozent des gesamten Kölner Immobilienbestands.

Das Institut der Deutschen Wirtschaft, Urheber einer Studie über die Weitervermietung von Wohnraum, sieht im Geschäftsmodell von "Airbnb" und Co. ebenfalls wenig Probleme: "Es lassen sich keine Belege für eine durch den Unterkunftssektor verursachte Wohnraumverknappung finden", heißt es im Studien-Fazit. Denkbar sei jedoch, dass dieses Ergebnis für einzelne Stadtviertel oder Straßenzüge anders ausfallen könnte - für eine Überprüfung reiche jedoch die Datenlage nicht aus.

Die Idee von Airbnb

Eine andere Interpretation lassen aktuelle Erhebungen des Marktforschungsunternehmens "AirDNA" zu. Demnach waren in Köln zwischen 2016 und 2018 recht konstant mehr als 2200 Wohnungen pro Monat auf "Airbnb" verfügbar. Jede gebuchte Wohnung kommt im Monatsschnitt auf rund 15 Übernachtungen. Zum Vergleich: Auch die Kölner Hotelbetriebe kommen auf rund 15 Übernachtungen pro Hotelbett und Monat.

Unabhängig davon, wie groß das Problem landesweit wirklich ist: Kölns Oberbürgermeisterin Henriette Reker (parteilos) hat "Airbnb" den Kampf angesagt. Der zuständige Mitarbeiterstab im Wohnungsamt wurde zum Jahreswechsel von 4,5 auf 13,5 Stellen verdreifacht. "Wir fragen in der Nachbarschaft, machen von außen Fotos, schauen uns die Klingelanlagen an und überprüfen, wer der Eigentümer ist", beschreibt Ludwig. Um überhaupt auf mutmaßliche Fälle aufmerksam zu werden, seien vor allem Hinweise aus der Bevölkerung hilfreich. Ludwig: "Wenn Anwohner immer wieder Rollkoffer-ziehende Junggesellenabschiede im Treppenhaus beobachten, dann soll man sich gerne an die Stadt wenden."

Zwar werde auch das neue Team nicht alle Fälle aufdecken können. "Diesen Kampf können wir nicht gewinnen", sagt Ludwig. Doch längst gehe es nicht mehr nur darum, einzelne Übeltäter zu überführen, sondern auch um kriminelle Geschäfte im großen Stil. "Wir haben schon Anbieter aus der Richtung Organisierte Kriminalität festgestellt, aus der Türsteherszene beispielsweise", sagt Ludwig. Dort ermittele man mit besonderer Vorsicht. "Ich schicke meine Mitarbeiter nicht ins Feuer. Wir ziehen uns zurück, sobald es Anzeichen gibt, dass es heikel werden könnte." Dann sei die Polizei gefragt.

Trotzdem gelingen auch größere Fänge. So konnte im vergangenen Jahr ein Unternehmen belangt werden, das in den Stadtteilen Deutz und Humboldt-Gremberg insgesamt 60 Studentenwohnungen als Ferienwohnungen vermarktet hatte. Ein Bericht des WDR machte die Fahnder aufmerksam, woraufhin die Stadt den Anbieter ermittelte. "Ein großer Geldgeber erhoffte sich große Rendite", sagt Ludwig Zwei Wohnungen sind mittlerweile wieder vermietet, 42 werden renoviert und sollen anschließend zurück auf den Markt kommen. In 16 Fällen verhängte die Stadt jeweils 10.000 Euro Zwangsgeld, weil die Immobilien zwar nicht mehr auf "Airbnb" angeboten werden, dafür aber seit Wochen leer stehen.

Weil Köln nur eine von vielen Städten europaweit ist, die den Druck erhöhen, versucht das Unternehmen, sich als Partner anzubieten. Beispielsweise, indem es die jeweilige lokale Bettensteuer berechnet und an die Kommunen weitergibt. Eine Sprecherin sagt: "Weltweit gibt es mit mehr als 400 Städten und Regionen Vereinbarungen zur automatisierten Einziehung und Abführung der Tourismusabgaben." In Deutschland gibt es eine solche Vereinbarung mit Frankfurt (Main), Dresden und Dortmund. Im Austausch für die Steuerabgaben verzichten die Städte auf Kontrollmaßnahmen oder Strafgebühren für Vermieter.

Damit spielt "Airbnb" jedoch auch seine Datenhoheit gegenüber den Kommunen aus. Ohne Angaben über die Vermieter können die Finanzämter säumige Übernachtungsteuern kaum selbst ermitteln und eintreiben. Düsseldorfs Oberbürgermeister Thomas Geisel (SPD) will dieses Abhängigkeitsverhältnis deshalb gesetzlich stoppen lassen. In einem Brief an NRW-Ministerpräsident Armin Laschet (CDU) fordert er: "Aus meiner Sicht ist ein effizientes Instrument zur Sicherstellung der Rechtmäßigkeit privater Wohnungsvermittler eine Meldepflicht, bei der dem Plattformbetreiber aufgegeben wird, die Adressen der Wohnungen, die Daten der Gastgeber, die Dauer der Vermietung und weitere Informationen mitzuteilen."

Auch in Köln ist man an einer Zusammenarbeit nicht interessiert. "Firmen wie ,Airbnb' wollen uns nicht helfen. Das sind gewinnorientierte Unternehmen, die expandieren möchten und deshalb irgendwelche Deals vorschlagen, damit wir ihre Nutzer in Ruhe lassen", sagt Ludwig. Aber darum ginge es auch gar nicht. Und auch nicht darum, möglichst viele Bußgelder zu erheben.

"Unser Ziel ist es vielmehr, die Wohnung wieder für den Markt verfügbar zu machen. Wenn ein Vermieter in einer ersten Anhörung schon Einsicht zeigt und anschließend nachweist, dass die Wohnung wieder langfristig vermietet ist, dann habe ich mein Ziel erreicht." Wer einmal auffällig wurde, muss anschließend langfristig Mietverträge beim Wohnungsamt vorlegen. "Und es ist sehr wahrscheinlich, dass meine Mitarbeiter hin und wieder vor Ort nach dem Rechten schauen."