Haus & Grund und der Mieterbund geben Tipps Für Mieterhöhungen gibt es feste Regeln
Neben der Abrechnung der Nebenkosten ist kaum ein Thema so konfliktträchtig wie Mieterhöhungen. Das beschäftigt regelmäßig Anwälte und Gerichte, sagt Rechtsanwalt Mirco Theiner, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbunds Bonn/Rhein-Sieg/Ahr.
Aus Sicht von Theiner liegt das auch oft daran, dass Vermieter mit einer falschen Vorstellung an die Sache herangehen. "Mancher Hauseigentümer glaubt, dass er die Miete beliebig erhöhen kann." Doch das sei ein Irrtum: "Vielmehr sind Mieterhöhungen Grenzen gesetzt." Theiner rät daher: "Wenn ein Mieter eine Mieterhöhung bekommt, sollte er diese immer gründlich prüfen."
Das sagt auch Helmut Hergarten, Hauptgeschäftsführer der Eigentümerschutzgemeinschaft Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg. Schließlich ist eine vermietete Immobilie, so Hergarten, eine Kapitalanlage, die sich rechnen muss. Zudem sei es psychologisch klüger, die Miete regelmäßig an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen: "Wenn die Miete zehn Jahre lang unverändert blieb, ist der Mieter erst recht verärgert, weil er eine erhöhte Miete zahlen muss, denn er hat sich an seine bisherige Miete schlichtweg gewöhnt."
Grundsätzlich gilt: Es gibt gesetzliche Bestimmungen, die regeln, wann, wie oft und um welchen Betrag ein Vermieter die Miete erhöhen darf. So gilt nach Aussage des Mieterbundes für rund 20 Millionen Wohnungen in Deutschland das Vergleichsmietensystem. "Danach sind Mieterhöhungen immer nur bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete möglich", erklärt Mieterbund-Experte Mirco Theiner. Diese Form der Mieterhöhung müsse der Vermieter begründen und dem Mieter schriftlich mitteilen.
Als Begründung eignet sich die Bezugnahme auf eine Mietdatenbank, ein Gutachten oder die Benennung dreier vergleichbarer Wohnungen. "In Bonn, Troisdorf und Sankt Augustin stützt sich der Vermieter am häufigsten auf den Mietspiegel", führt Theiner aus. Der Mietspiegel enthalte Angaben über das Baujahr des Hauses, die Ausstattung und Lage der Wohnung. Anhand dieser Kriterien kann der Vermieter laut Theiner das richtige Feld im Mietspiegel für seine eigene Wohnung ermitteln. Dabei dürfen nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom Mieter bezahlte Ausstattungen bei der Einordnung aber nicht berücksichtigt werden (AZ.: VIII ZR 315/09).
Enthält der Mietspiegel Preisspannen, helfen Sondermerkmale bei der genauen Einordnung. Dabei gilt laut Mirco Theiner die Faustregel: "Je besser die Ausstattung, desto höher kann die Erhöhung ausfallen. Weicht die Ausstattung vom Standard nach unten ab, ist eine geringere Miete ortsüblich." Behebbare Mängel wie undichte Fenster seien dagegen unerheblich. Allerdings warnt Theiner: "Die Tücke liegt im Detail. Eine Einordnung ist von Stadt zu Stadt unterschiedlich."
Er nennt Beispiele aus Bonn und Troisdorf. Zu werterhöhenden Merkmalen eines Badezimmers gehören in Bonn ein gefliester Boden und eine Fußbodenheizung im Bad, hochwertige Armaturen oder eine feste Duschabtrennung. Auch wenn sowohl Wanne als auch Dusche vorhanden sind, kann der Vermieter mehr Miete verlangen. Anders in Troisdorf. Hier wird der geflieste Badezimmerboden als üblich vorausgesetzt - ein anderer Boden führt zu einem Mietwertabzug. "Eine Einbauküche oder eine Wohnküche, die mindestens zwölf Quadratmeter groß ist, führen in Bonn zu einer höheren Miete", erklärt Theiner. "In Troisdorf fällt die Miete geringer aus, wenn Fliesen an Wänden oder am Boden fehlen."
Auch beim übrigen Wohnraum gibt es Unterschiede: Gehört zu einer Wohnung eine Terrasse, ist laut Theiner "in Bonn unter Umständen eine höhere Miete gerechtfertigt". Allerdings müssten die Mieter dann alleinigen Zugang zu der Terrasse haben. Auch hochwertige Fußböden wie Naturstein oder Parkett gelten in der Bundesstadt als werterhöhende Merkmale. In Troisdorf zählt dazu auch hochwertiger Teppichboden.
Die Beispiele zeigen laut Mirco Theiner: "Die ortsübliche Miete ist für den Mieter schwierig einzuschätzen." Er empfiehlt, sich im Falle einer Mieterhöhung Hilfe beim Experten zu holen. Schließlich müsse ein Mieter einer Anpassung an die ortsübliche Miete bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach der Mitteilung zustimmen. Dabei kann er seiner Ansicht nach auch nur bis zu der Grenze zustimmen, "die ihm ordnungsgemäß erscheint".
Stimme der Mieter nicht zu, könne der Vermieter auf eine Zustimmung klagen. Außerdem kann ein Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nicht beliebig anpassen: "Innerhalb von drei Jahren darf die Miete nicht um mehr als 20 Prozent steigen", sagt Theiner. In Bonn, Alfter, Bad Honnef, Niederkassel, Sankt Augustin, Siegburg und Troisdorf gelte sogar eine Grenze von 15 Prozent, "weil die Wohnungsmärkte hier besonders angespannt sind". Auch gilt laut Mieterbund zu beachten: "Die Miete muss bis zum Eintritt der Erhöhung 15 Monate unverändert geblieben sein."
Hauptgeschäftsführer Helmut Hergarten weist darauf hin, dass es neben der Mieterhöhung die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) auch der Vermieter die Möglichkeit hat, Modernisierungskosten auf die Mieter umzulegen (gemäß § 559 BGB): "In diesem Fall bedarf es aber einer umfassenden Ankündigung zu einem Zeitpunkt, wo die Modernisierungsmaßnahmen noch gar nicht begonnen haben."
Auch verweist Hergarten auf die Möglichkeit, per Vertrag eine Staffelmiete zu vereinbaren: "Dann können Vermieter und Mieter sich über viele Jahre auf die Höhe der Miete verlassen und es gibt für beide Seiten keine unangenehmen Überraschungen."
Bei langfristigen gewerblichen Mietverträgen sei außerdem auch eine Index-Miete üblich. Bei Wohnräumen rät Hergarten allerdings kategorisch von einer Index-Miete ab: "Die Lebenshaltungskosten steigen seit Jahren nicht mehr nennenswert, die Inflation liegt nahe Null." Wenn dann ein Vermieter mit dem Mieter eine Index-Miete vereinbart hat, habe er mit den "sprichwörtlichen Zitronen gehandelt".
