Eine große Aufgabe - Eigentumswohnungen selbst verwalten
Berlin · Sollen wir? Oder sollen wir nicht? Manche Eigentümergemeinschaften tragen sich mit dem Gedanken, ihre Verwaltung selbst in die Hände zu nehmen. Doch das will gut überlegt sein. Denn auf den Verwalter aus den eigenen Reihen kommt einige Arbeit zu.
Verwalter von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) haben einiges zu tun: Konto einrichten, Gelder verwalten, Handwerker beauftragen, Streit schlichten und die jährliche Abrechnung erstellen. Verständlich, dass Verwalter sich diese Arbeit auch bezahlen lassen.
WEGs können diese Kosten sparen, wenn sie wollen: Laut Wohnungseigentumsgesetz dürfen sie sich auch selbst verwalten. "Grundsätzlich kann jeder die Verwaltung übernehmen", erklärt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. "Also auch ein Mitglied der Eigentümergemeinschaft." Doch ist eine Selbstverwaltung sinnvoll? Antworten auf wichtige Fragen:
Wann bietet sich eine Selbstverwaltung an?
"Es ist schon eine große Aufgabe", sagt Sandra Weeger-Elsner, Rechtsanwältin und Beraterin für den Verein Wohnen im Eigentum. Daher gilt: Je größer die Eigentümergemeinschaft, desto schwieriger wird es. Aus Sicht von Weeger-Elsner sollten es nicht mehr als zehn Parteien in der WEG geben, und auch Gerold Happ empfiehlt vier bis zehn Mitglieder. "Es sollten sich alle gut kennen", findet der Experte. Schließlich sei der Verwalter ja Ansprechpartner für alle Parteien. Außerdem wachsen mit der Größe der Eigentümergemeinschaft auch die Anforderungen.
Aber auch die Stimmung innerhalb der Gemeinschaft ist entscheidend. Gibt es oft Streit unter den Eigentümern, kann ein externer Verwalter sinnvoll sein. "Selbstverwalter geraten sonst schnell zwischen die Stühle", erklärt Happ.
Welche Aufgaben muss der Verwalter erledigen?
"Ein Verwalter setzt zunächst einmal alle Beschlüsse der Eigentümer um", erläutert Happ. Er betreut etwa Handwerkerarbeiten. Doch das ist längst nicht alles. Geregelt sind die genauen Aufgaben in Paragraf 27 des Wohnungseigentumsgesetzes. Danach ist der Verwalter auch für die Hausordnung zuständig, muss alle Maßnahmen treffen, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nötig sind, und zwar auch in Notfällen, die Gelder verwalten oder die nötigen Versicherungen abschließen.
Wer kann die Verwaltung übernehmen?
"Sie müssen keine bestimmten Qualifikationen mitbringen", erklärt Weeger-Elsner. "Allerdings kann ein wenig Expertise schon hilfreich sein." Denn wie beschrieben sind die Aufgaben vielfältig. Die Gemeinschaft kann die Aufgaben intern auch auf mehrere verteilen.
Welche Kosten verursacht eine Selbstverwaltung?
Die Kosten für die Selbstverwaltung sind in der Regel geringer als für externe Verwalter. Denn grundsätzlich gilt: Der Verwalter aus den eigenen Reihenerhalte in der Regel kein Entgeld, erklärt Weeger-Elsner. Ob er Geld bekommt, liegt im Ermessen der Gemeinschaft.
Welches Risiko übernehmen die Selbstverwalter?
Wer auch immer die Aufgabe übernimmt, er sollte sich um eine gute Versicherung kümmern. "Grundsätzlich haften Sie wie ein externer Verwalter, wenn Sie diese Aufgabe übernehmen", erklärt Weeger-Elsner. Die Gemeinschaft kann den Verwalter aus den eigenen Reihen sowohl bei fehlerhaften Abrechnungen als auch bei Fehlern zum Beispiel im Rahmen der Abnahme von beschlossenen Baumaßnahmen in die Verantwortung nehmen. "Im Zweifel können Ihnen Schadenersatzforderungen drohen." Selbstverwalter sollte daher eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung abschließen. Eine andere Möglichkeit: Die Haftung kann per Mehrheitsbeschluss begrenzt werden, zum Beispiel auf Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit.
Literatur:
Volker Bielefeld: Der Wohnungseigentümer. Ratgeber zum Wohnungseigentum, Haus & Grund Deutschland Verlag, 994 S., 38,50 Euro, ISBN-13: 978-3-939787-57-0
Florian Streibl: Ihre Rechte in der Wohnungseigentümerversammlung. So setzen Sie ihre Interessen durch, Walhalla Fachverlag, 160 S., 9,95 Euro, ISBN-13: 978-3-8029-4050-7
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