Zusätzlicher Wohnraum Wenn aus der Garage ein Büro werden soll
BONN · Neue Räume schaffen: Die Umwidmung vorhandener Gebäude ist schwierig. Vor allem, wenn es um die Baugenehmigung geht. Auch Blockhäuser dürfen nur selten auf dem eigenen Grundstück neben dem Eigenheim aufgestellt werden.
Axel Vogel
Wenn der Platz im Eigenheim knapp wird, kommt mancher Hausherr auf ausgefallene Ideen. Was beispielsweise tun, wenn ein Kinderzimmer fehlt und deshalb für das Arbeitszimmer ein neuer Standort gefunden werden muss? Lässt sich etwa die Garage umbauen, wie es ein Hauseigentümer vorhatte, der sich an Nicole Wolff wandte. Der Bonner Architektin war nach einem Ortstermin schnell klar: „Das wird nicht so einfach umzusetzen sein“, sagt Wolff, die immer wieder Anfragen dieser Art von Kunden bekommt.
Beim Umbau bestehender Gebäude oder beim Bau neuer Räume auf dem eigenen Grundstück wollen zahlreiche baurechtliche Vorgaben bedacht sein. Auch beim Aufstellen eines Blockhauses im Garten steckt der Teufel in der Genehmigungspraxis.
Hindernisreich gestaltet sich auch die avisierte Umwidmung der Garage. Zunächst gilt: „Aufenthaltsräume dürfen im Falle einer offenen Bebauung, die hier vorlag, nur mit Ausnahme an der Grundstücksgrenze liegen“, sagt Architektin Wolff. „In der Regel müssen diese einen Abstand von drei Metern zur Grundstücksgrenze einhalten. Aufenthaltsräume definieren sich in der Regel laut Wolff noch über eine Raumhöhe von mindestens 2,40 Meter sowie eine ausreichende Belüftung. „Garagen sind aber oft nur 2,25 beziehungsweise 2,30 Meter hoch“, so Wolff.
Auch wenn die Belüftung wegen einer zu geringen Garagenhöhe erschwert wird, können Genehmigungsbehörden einem Umbau zustimmen. Nämlich dann, so Wolff weiter, wenn wegen der geplanten Nutzung keine Bedenken bestehen. „Würde man diese Umnutzung eines Nebenraumes, zu der auch eine Garage zählt, zu einem 'Aufenthaltsraum' offiziell machen, müsste man natürlich einen Antrag stellen“, betont Nicole Wolff. Wobei ein nur zeitweise genutztes Arbeits- oder Sportzimmer einfacher zu begründen wäre als ein ständig genutztes Kinderzimmer.
Dann gilt es, die nächste Hürde zu nehmen. Wenn durch den Garagenumbau Stellplätze für das Auto verloren gingen, im konkreten Fall wären zwei Stellplätze notwendig geworden, müssten laut Wolff „Ersatz-Pkw-Stellplätze für zwei Wohneinheiten auf dem Grundstück nachgewiesen werden“. Das hat selbst dann zu geschehen, wenn die zwei Stellplätze, die wegfielen, wie in einigen Fällen „nicht zum Parken genutzt worden sind“, ergänzt die Architektin. Eine Alternative wäre: „Wenn man diese nicht auf dem Grundstück nachweisen kann, müsste man sie auslösen, was eventuell laut Bauordnung NRW fünf- bis siebentausend Euro pro Stellplatz kosten könnte“. Ganz schwierig würde es, eine Garage umzuwidmen, die ganz nah an der Straße liegt.
Außerdem unterliegt das Ablösen von Stellplätzen keinem Automatismus, stellt der Bonner Architekt Nikolaus Decker klar, der Vorsitzender des Bundes Deutscher Architekten Bonn/-Rhein-Sieg ist: „Je nach Lage gibt die Verwaltung einem Immobilienbesitzer gar nicht die Möglichkeit, einen Stellplatz abzulösen.“ Bei Neubauvorhaben müsse oft schon ab drei Wohneinheiten eine Tiefgarage gebaut werden.
Damit nicht genug: Auch energetische Aspekte wollen berücksichtigt werden. So muss eine Garage, wenn die denn zum Arbeitszimmer umgebaut werden würde, beheizt werden. „Dazu müssen Heizleitungen durch den Garten zum Wärmekreislauf des Hauses verlegt werden“, sagt Wolff.
Nächster Punkt: Die Dämmung. „Aufgrund des nicht optimalen Oberflächen-Volumen-Verhältnisses hat ein Raum wie eine Garage einen sehr hohen Wärmebedarf“, sagt Wolff. Der sei im vorliegenden Fall etwa fünf Mal so hoch wie einem normalen Wohngebäude. Aufgrund der geringen Raumhöhe sei es zudem schwer, den Fußboden zu dämmen: „Dieser besitzt bei Garagen nicht die Qualität wie in Wohnhäusern“, sagt Wolff: „Es gäbe allerdings die Möglichkeit, diesen tiefer zu legen.“ Was natürlich auch wieder kostet.
Weitere Aspekte, die zu bedenken sind: Eine Außendämmung der Garagenwand zum Nachbargrundstück könnte ebenso problematisch werden wie eine ausreichende Belichtung, wie es laut Wolff heißt, zu schaffen, auf die laut Landesbauordnung zu achten ist. Unterm Strich sagt die Architektin: „Ich würde sicherlich nicht ausschließen, dass es möglich wäre, die Garage als Arbeitsraum zu nutzen und energetisch umzurüsten, aber es ist ambitioniert.“ Es würde jedoch weniger kosten als eine große Aufstockung.
Allerdings gibt es auch anderen Möglichkeiten für Hausbesitzer mit Garten: „Aufgrund der Baugrundstückknappheit entschließen sich immer mehr Hausbesitzer, einen (Groß-)Teil ihres Gartens an die erwachsenen Kinder abzutreten, damit diese darauf ein Blockhaus als Wohnhaus bauen können“, sagt Jannette Weiser-Lieverscheidt, Sprecherin des Deutschen Massivholz- und Blockhausverbandes (DMBV) in München: „Teilweise wird auch ans vorhandene Haus angebaut.“ In diesem Fall müsse aber darauf geachtet werden, ob der jeweilige Blockhaushersteller problemlos an Steinhäuser anbauen könne.
Über die Dämmung sagt die Verbandssprecherin: „Ab 20 Zentimeter Wandstärke ist keinerlei zusätzliche Wanddämmung notwendig.“ Man spreche dann von einer „einschaligen Vollholzwand/Blockwand“. „Es muss aber auf Winddichtigkeit und Setzungsfreiheit geachtet werden“, führt sie aus. Zudem weist Jannette Weiser-Lieverscheidt daraufhin, dass es auch mehrschalige Holzhäuser mit dünnerem Holzanteil plus Dämmung gebe. Zusätzlich empfiehlt sie Wärmeschutzfenster und eine gute Dachdämmung. Bei Wasser und Heizung sei nichts anderes zu beachten als bei Häusern anderer Bauweise.
„Dabei ist für die Errichtung eines Blockhauses ebenso eine Baugenehmigung erforderlich wie für jeden anderen Bau beziehungsweise Ausbau“, betont Architekt Nikolaus Decker klar: „Diese setzt wiederum voraus, dass es ein qualifiziertes Baurecht gibt, was nach meiner Erfahrung für das Bauen in zweiter Reihe zumindest in unserer Region fast ausgeschlossen werden kann.“
Die vorhandenen Bebauungspläne lassen dies nach Deckers Erfahrungen „so gut wie nie zu, und die Verwaltung wie auch die Politik lehnen entsprechende Bauvoranfragen nahezu durchgängig ab“. Insofern ist aus Deckers Sicht die eigentliche Wohnraumgewinnung, egal ob aus Holz oder aus Stein, „das kleinere Problem“.
