Wohneigentumsanlagen

Nicht das Geld – die Abstimmung ist das Problem

Erneuerung, Sanierung, Verschönerung: Weil sich Wohnungseigentümergemeinschaften oft nicht einig sind, entsteht oft über Jahre ein erheblicher Sanierungsstau.

Erneuerung, Sanierung, Verschönerung: Weil sich Wohnungseigentümergemeinschaften oft nicht einig sind, entsteht oft über Jahre ein erheblicher Sanierungsstau.

BONN. Sanierungsstau in Wohnungseigentumsanlagen: Bonner Verbraucherschutzverein nennt mangelndes Interesse der Eigentümer als einen der Gründe für fehlende bauliche und technische Erneuerungen.

Das Thema „Sanieren“ ist seit Jahren bei vielen Immobilienbesitzern präsent, vor allem bei Eigentümern von Einfamilienhäusern. Allerdings vermuten Experten wie Celia Schütze, Geschäftsführerin der Bonner Energie Agentur (BEA), noch reichlich Nachholbedarf bei Wohnungseigentumsanlagen.

„Es kommen immer wieder Eigentümer zu uns mit unterschiedlichen Fragen wie etwa zum Austausch von Nachtstromheizungen, einem Energieausweis oder einer Außenwanddämmung“, so Schütze. Auch beim Verbraucherschutzverein Wohnen im Eigentum (WiE), dessen Geschäftsstelle ihren Sitz in Bonn hat, geht man von einem Sanierungsstau in diesem Bereich aus, betont Gabriele Heinrich, Geschäftsführendes Vorstandsmitglied von WiE.

Ob und warum das so ist, wo genau die Gründe für ausbleibende Maßnahmen liegen, sollte die erste bundesweite Befragung von Wohnungseigentümern klären – ein Projekt von WiE, unterstützt vom Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV). Das Ergebnis der Befragung von mehr als 2000 Wohnungseigentümern liegt nun vor. Und es lässt es sich auf folgende Aussagen zuspitzen: Ein Sanierungsstau ist erkennbar. Aber in erster Linie nicht fehlendes Geld, sondern komplexe Probleme bremsen in vielen Fällen notwendige Erneuerungen.

Beim Wohnungseigentum läuft vieles anders als beim Hauseigentum. Etwa die Erneuerung von Fenstern ist erst einmal keine rein baulich-technische, sondern eine rechtliche und organisatorische Frage der Abstimmung, also der Mehrheiten, erklärt Fachfrau Heinrich. So verwundert es wenig, dass die Wohnungseigentümer im Rückstand sind, was die bundesweite Sanierungsquote betrifft. „Die Modernisierung des Gemeinschaftseigentums ist für viele WEG eine große Herausforderung“, sagt auch Ulrich Kelber, Parlamentarischer Staatssekretär im BMJV: „Es geht um Werterhalt, um die Altersvorsorge der Wohnungseigentümer sowie um barrierefreies Wohnen im Alter, um Verbraucheraufklärung und Verbraucherschutz, genauso aber auch um den Klimaschutz durch Reduzierung des Energieverbrauchs und CO2-Reduktion.“ Wer diese Ziele vorantreiben will, komme an den WEG mit bundesweit rund zehn Millionen Eigentumswohnungen – das sind rund 22 Prozent aller Wohnungen – nicht vorbei.

Was also hält Wohnungseigentümer davon ab, ihre Gebäude energetisch zu sanieren? Der Verbraucherschutzverband WiE wollte das genau wissen und startete nach eigener Aussage „die erste großen Befragung der Wohnungseigentümer seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 1951“. Der Rücklauf war aus Sicht der Organisatoren erfreulich: 2035 Wohnungseigentümer hatten sich an der Befragung beteiligt, was WiE-Fachfrau Heinrich freut: „Während die Wohnungseigentümer in den Fachdiskussionen zur energetischen Gebäudesanierung und zur Erreichung der Klimaschutzziele eher im Abseits stehen, verdeutlichen die Ergebnisse endlich ihre Sicht der Dinge.“

Die Ergebnisse der Befragung bestärken zunächst die Einschätzung von Experten, dass grundsätzlich Handlungsbedarf beim Sanieren besteht: „Es ist kein Trend zu einer intensiveren Gebäudesanierung durch Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) zu erkennen“, betont Gabriele Heinrich. Wie die Befragung weiter ergab, sind in rund 40 Prozent der Wohnungseigentumsanlagen bereits kleinere und größere Sanierungsstaus erkennbar. Was das Problem verschärft: In 43 Prozent der WEG sind nach Auskunft der Befragten auch keine Sanierungsmaßnahmen geplant, und in den anderen WEG finden überwiegend nur Einzelmaßnahmen statt. Und das, obwohl knapp 86 Prozent der Wohnungseigentümer Sanierungen zum Werterhalt ihrer Wohnanlagen in der Befragung befürworteten. Trotzdem seien Maßnahmen für mehr Wohnkomfort und Barrierefreiheit oder energetische Komplettsanierungen kaum umgesetzt worden.

Doch es fehlt nicht primär an Geld und Finanzierungskonzepten. In der Mehrzahl der WEG sind zunächst andere Hürden zu überwinden, so die Erkenntnis von WiE. Als Hauptprobleme hat Heinrich folgende Faktoren ausgemacht: „Eine Mehrheit der Wohnungseigentümer fühlt sich nicht gut informiert, motiviert, beraten und unterstützt.“ Dazu passt: 73 Prozent der Befragten gaben an, dass zu viele Eigentümer in WEG passiv seien, teilweise sogar den Eigentümerversammlungen fern blieben. So können vernünftige Modernisierungen und Sanierungen nicht angestoßen und umgesetzt werden.

Auch das ergab die Befragung: Genauso gravierend wirken sich unqualifizierte Verwaltungen aus. Fast Dreiviertel aller Verwaltungen fehlt laut der Umfrage das Rüstzeug und die nötige Projektmanagement-Erfahrung für den nachhaltigen Bestandserhalt der WEG-Gebäude. Daher sieht Expertin Heinrich eine Wurzel des Problems darin, „dass es für Wohnungseigentums-Verwaltungen – noch – keine Berufszulassungsregelung mit Sachkundenachweis gibt“. Ihr Resümee lautet: „Ohne qualifizierte Verwaltungen und engagierte, gut informierte Wohnungseigentümer geht es nicht.“

In dem Zusammenhang weiß man auch bei der BEA aus den Beratungen: „Gerade Sanierungen in WEG sind ein höchst komplexes Thema, über dass sich betroffene Verbraucher in vielfacher Weise informieren müssen“, erklärt BEA-Geschäftsführerin Celia Schütze: „Es geht ja oft immer um mehrere Felder, die man bei einer energetischen Sanierung beackern muss.“ Fachliches wie Dämmung, Heizung und Energieausweis gingen mit rechtlichen Fragen einher. So, ob die Maßnahme eine Instandsetzung oder eine Modernisierung sei. Weiter müssen aus ihr Sicht viele organisatorische Hürden überwunden werden. Etwa wenn es darum gehe, Entscheidungsprozesse zu organisieren, Sanierungsmaßnahmen umzusetzen und möglicherweise auch noch Fördermittel abzufragen.