Bestellerprinzip bei Immobilien

Mehr Schutz für Käufer ist das Ziel

Das Bestellerprinzip bei Immobilien besagt: Wer den Makler beauftragt, soll bezahlen.

Das Bestellerprinzip bei Immobilien besagt: Wer den Makler beauftragt, soll bezahlen.

BONN. Makler aus der Region kritisieren ein Gesetzesvorhaben, das die Einführung des Bestellerprinzips auch bei Immobilienverkäufen vorsieht.

Wer den Auftrag an einen Dienstleister vergibt, der bezahlt auch. So funktioniert das „Bestellerprinzip“, das seit 1. Juni 2015 in der Immobilienwirtschaft gilt. Allerdings bislang nur bei Vermietungen. Vor Einführung des Bestellerprinzips hatte der Vermieter zwar den Maklerauftrag erteilt, der Mieter musste diesen aber im Erfolgsfall komplett bezahlen. Das erschien dem Gesetzgeber ungerecht, zumal das Budget vieler Verbraucher angesichts steigender Mieten in Ballungsräumen wie Köln/Bonn entlastet werden sollte.

Bald könnte nun das Bestellerprinzip auch bei Immobilienverkäufen eingeführt werden. Darauf zielt eine Gesetzesinitiative der Grünen (19/4557) ab: Der Entwurf sieht nicht nur die Einführung des Bestellerprinzips für Verkäufe vor, sondern zudem eine Deckelung der Maklerprovision auf maximal 1,68 Prozent Netto. Derzeit gilt die Regelung, dass Käufer und Verkäufer jeweils drei Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer des Kaufpreises zahlen müssen. Begründet wird der Vorstoß vor allem mit dem Verbraucherschutz.

Dieser würde allerdings aus Sicht von Maklern aus der Region ins Leere laufen. Beim Immobilienverband Deutschland IVD West in Köln weist man zwar daraufhin, dass der Gesetzentwurf inzwischen in die Ausschüsse verwiesen wurde und dass es „unwahrscheinlich ist, dass er dort so wieder herauskommt“. Aber auch der IVD West kritisiert den Vorstoß massiv.

In dem Entwurf eines Gesetzes ist der Paradigmenwechsel nachzulesen: Paragraf 653 a BGB soll dahingehend geändert werden, dass der Makler für seine Tätigkeit nur von demjenigen, „der ihn bestellt hat“, ein Entgelt fordern darf. Das Prinzip der Teilung der Maklerprovision in NRW hat sich jedoch aus Sicht von Wieland Münch, Geschäftsführer des Bonner Maklerbüros R. Dieter Limbach Immobilien, bewährt – besonders für Verbraucher. „So wurden bislang die Interessen beider Seiten gewahrt. Wir sehen uns als ein klassischer Vermittlungsmakler.“ Käme es zur Einführung des Bestellerprinzips, ändere sich das grundlegend: „Wir sind dann ausschließlich der Anwalt des Verkäufers getreu des Prinzips, 'wessen Brot ich eß', dessen Lied ich sing'“.

„Der Käufer wäre bei seiner größten Investitionsentscheidung weitgehend auf sich allein gestellt, obwohl es aus seiner Sicht sinnvoll ist, einen fachkundigen Interessenvertreter an der Seite zu haben“, findet auch Burkhard Blandfort, Vorsitzender des Immobilienverbands Deutschland, IVD West: „Ferner kann eine Haftung des Immobilienmaklers mangels Vertragsverhältnis nicht mehr durch den Käufer begründet werden.“ Das unterstreicht Münch: „Heute haftet der Makler in erheblichem Maße, wenn er Mängel verschweigt oder Käufer falsch berät, die aktuelle Rechtsprechung legt hier strenge Kriterien für die Beratung an.“

Ihren Vorstoß begründen die Grünen mit dem Hinweis, dass neben dem starken Anstieg der Wohnraummieten „auch der Erwerb von Wohneigentum immer teurer wird“. Verwiesen wird auf einen hohen Kapitalbedarf für Erwerbsnebenkosten. Gemeint sind Kosten für Makler, Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer. Darüber ärgert sich Helmut Schlotawa, Geschäftsführer der Kraft Immobiliengruppe: „Die Grunderwerbsteuer ist in den letzten Jahren im Gegensatz zu den Maklerprovisionen etliche Mal erhöht worden. Aber da traut sich keiner dran.“

In den Bundesländern, die selbst über diese Steuer bestimmen können, ist das Gefälle groß: Etwa in Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent des Kaufpreises, 6,5 Prozent dagegen in NRW.

Wenn Käufer entlastet werden sollen, dann kann das laut Guido Stracke, Geschäftsführer der KSK-Immobilien, „nur funktionieren, „wenn man bei allen anfallenden Erwerberkosten den Rotstift ansetzt, und nicht nur bei einer Berufsgruppe, die zudem nur zwischen 40 und 50 Prozent der Immobilienverkäufe abwickelt“. Die Grünen gehen in ihrem Antrag zwar davon aus, dass im Jahre 2016 in Berlin 79 Prozent aller Inserate für Wohnungskaufangebote von Maklern stammten „und die Quote in Großstädten wie Köln ebenfalls überdurchschnittlich hoch“ sei. Doch diese Zahl halten Münch und Schlotawa für „schlicht falsch“. Zudem moniert Münch, dass im Entwurf der Grünen mit europäischen Vergleichen gearbeitet und willkürlich Länder genannt werden, „in den die Provision angeblich niedriger liegt: Geflissentlich verschwiegen wer-den die Provisionsmodelle in anderen Ländern.“ In Frankreich betrage die Provision fünf bis zwölf Prozent und sei meist im erhöhten Kaufpreis enthalten.

Der teils immense Aufwand bei einem Verkauf rechtfertigt aus Sicht von Helmut Schlotawa auch die bislang in NRW gültige Maklerprovision von sechs Prozent: „In vielen Fällen kommt es zu einem Verkauf des Objekts.“ Das bedeute für den Makler: „Wir bekommen dann keine Provision.“ Zudem erinnert Münch daran, dass sich seine Branche „immer stärker spezialisiert hat“. Von eben diesem Fachwissen profitierten die Verbraucher, ergänzt KSK-Immobiliengeschäftsführer Stracke: „Unsere Makler bekommen Entwicklungen wie aktuelle Auf- und Abwertungen einzelner Quartiere und Lagen auf dem Markt sofort mit, die wir dann an Kunden weitergeben können.“

Dass eine Einführung des Bestellerprinzips beim Verkauf von Wohnimmobilien die Existenz vieler Makler gefährde, steht für Wieland Münch, Helmut Schlotawa und Guido Stracke außer Frage. Allerdings sei ihr Haupteinwand gegen die Gesetzesinitiative ein anderer: „Es wird keine von den Grünen erhoffte Entlastung der Verbraucher eintreten.“

Sie prognostizieren: „Der Verkäufer wird sich die Provision des Maklers, die er dann allein übernehmen muss, über einen erhöhten Kaufpreis wieder hereinholen.“ Sollten Verkäufer künftig in Eigenregie handeln, warnt Burkhard Blandfort vom IVD West, blieben vorhandene Mängel unaufgedeckt und es könne zum Fehlkauf kommen: „Wer ein Bestellerprinzip fordert, setzt den Schutz der Verbraucher aufs Spiel.“

Bei der Bundesregierung sieht man das anders. Stefan Zimmermann, Sprecher des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz, verweist darauf, dass Makler häufig auf Initiative des Verkäufers tätig würden, der Käufer aber regelmäßig zumindest einen Teil der Maklerprovision zahlen müsse. Und das, „obwohl er weder auf die Einschaltung des Maklers noch auf die Höhe der Provision Einfluss nehmen kann“, sagt Zimmermann.

„Dies wird nicht nur von den meisten Käufern als ungerecht empfunden, sondern auch seitens vieler Akteure in der Immobilienbranche durchaus kritisch gesehen.“ Daher habe sich die Bundesregierung darauf geeinigt, die Maklerkosten beim Erwerb von selbst genutztem Wohnraum zu senken: „Dies soll auch durch die Einführung des Bestellerprinzips beim Kauf von Wohnimmobilien umgesetzt werden“, sagt Zimmermann. Sein Ministerium werde daher im kommenden Jahr einen Gesetzentwurf vorlegen. Ziel des Bestellerprinzips sei es, „Käufer von Wohnimmobilien vor der Abwälzung von Maklerkosten zu schützen, die im Interesse des Verkäufers angefallen sind“.