Kapitalanlage Investieren in Immobilien
BONN · In Bonn und der Region ist die Nachfrage nach nach Wohnungen und Häusern sehr groß: Experten geben Tipps, worauf Kaufinteressenten achten müssen, damit sie eine zufriedenstellende Rendite erwirtschaften.
Was tun mit Finanzmitteln, wenn es dafür kaum noch Zinsen gibt? Die Frage treibt aus Sicht von Burkhard Blandfort, Vorsitzender des Immobilienverbands Deutschland IVD West mit Sitz in Köln nicht nur kapitalkräftige, sondern durchaus auch kleine Anleger um: „Schließlich wollen auch die ihr Erspartes gut anlegt wissen.“ Eine sichere und solide Rendite sind dabei aus seiner Sicht oft Immobilien. Eine erfolgreiche Investition erfordere allerdings, Fehler zu vermeiden. „Denn nicht jede Wohnung ist zur Kapitalanlage geeignet“, sagt Blandfort. Dass dabei speziell der Bonner Wohnungsmarkt für Anleger interessant ist, bestätigen Bankfachleute aus der Region.
„Immobilien sind in Bonn weiter als Kapitalanlage sehr gefragt“, sagt Marc Ernesti, Leiter der Commerzbank-Niederlassung Bonn: „Das merken wir deutlich in unserem täglichen Geschäft.“ Der Grund liege im anhaltend niedrigen Zinsniveau. „Speziell vermögende Kunden sehen mit dem Erwerb von Immobilien oder Immobilienfonds einen Weg, der schleichenden Enteignung in dieser Niedrigzinsphase zu entkommen“, erklärt der Bankfachmann: „Zudem ist er ein wichtiger Baustein in der Altersversorgung.“
Ähnlich sieht das Christoph Siemons, Vorstandsmitglied der Sparkasse KölnBonn: „Bonn ist ein hochattraktiver Immobilienmarkt, weil die Stadt in den nächsten zwanzig Jahren weiter wachsen wird.“ Damit einher gehe eine steigende Nachfrage nach Wohnraum. „Vor diesem Hintergrund kann der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung auch als Anlage eine vielversprechende Investition sein“, so Siemons weiter: „Die Immobilie muss natürlich bezahlbar sein und der Preis angemessen.“
Zentraler Erfolgsfaktor ist laut Blandfort die Vermietbarkeit: „Lage, Zuschnitt und Ausstattung müssten den Anforderungen möglichst vieler potenzieller Mieter entsprechen, sonst steht die jeweilige Wohnung womöglich über einen längeren Zeitraum hinweg leer.“ Bei der Auswahl möglicher Standorte ist die demografische Entwicklung in der Region von großer Bedeutung. Die Vermietungschancen steigen, je größer das Bevölkerungswachstum ist. Ferner sei zu berücksichtigen, dass es unterschiedliche Wohnbedürfnisse gibt. „Ältere Menschen suchen andere Wohnungen als junge Familien“, sagt Blandfort.
Der Standort spielt auch für Sparkassenvorstand Siemons eine zentrale Rolle: „Erstes Qualitätskriterium für eine Immobilie ist nach wie vor die Lage“, sagt Siemons: „Ist das Objekt günstig an Nahversorgung und Verkehr angebunden, spricht das viele potenzielle Mieter an.“ Die Immobilie sollte üblichen Qualitäts- und Ausstattungsstandards entsprechen, zeitgemäß saniert und im Preis angemessen sein.
Zudem muss laut Burkhard Blandfort die Finanzierung stimmen. Besonders Interessenten mit begrenztem Budget sollten prüfen, „ob die Raten auch bezahlbar sind, wenn die Wohnung vorübergehend leer steht“. Auch die Investitionskosten insgesamt spielen dabei eine Rolle. „Wohnpreisspiegel geben hier einen guten Überblick über Preise“, betont Burkhard Blandfort. Die zusätzlich zum notariellen Kaufpreis anfallenden Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Maklerprovision und Notargebühr müssten in die Finanzierungsplanung einfließen: „Bei vermieteten Wohnungen kommt ferner das monatliche Hausgeld einschließlich des Verwalterhonorars und der Instandhaltungsrücklagen hinzu. Zustimmung erhält Blandfort von Sparkassenvorstand Siemons: „Vorrangig bei der Finanzierung ist die Frage: Wie viel Immobilie kann und will ich mir leisten?“ Der zweite wichtige Punkt ist: „Wie viel Eigenkapital habe ich? Je mehr, desto besser, denn umso weniger Fremdkapital muss ich aufnehmen und dafür Zinsen bezahlen.“
Drittens sollte man sich die historisch niedrigen Zinsen möglichst lange sichern – durch entsprechend lange Laufzeit mit fester Zinsbindung oder durch ein Zinssicherungsinstrument wie etwa Bausparverträge. Dabei sei auch die Tilgung bedeutsam. Sein Institut empfehle mindestens zwei Prozent pro Jahr.
Vor einer Kaufentscheidung rät der IVD West immer zu einer Besichtigung gemeinsam mit einem Immobilienmakler oder einem Sachverständigen. Blandfort: „Experten erkennen Mängel schneller und können sie einschätzen.“ Bei neuen Wohnungen sollten Interessenten den Grundbuchauszug und die Baubeschreibung einsehen. Ferner sollten sie den Grundsteuerbescheid, die Hausgeldabrechnung mit Wirtschaftsplan sowie die Teilungserklärung und die Protokolle der Eigentümerversammlung prüfen, rät der IVD-Experte: „Aus den Protokollen ist auch erkennbar, ob es in der Vergangenheit Streit zwischen den Parteien gegeben hat.“
Doch finden sich überhaupt entsprechende Objekte? Für den Bonner Commerzbank-Fachmann Marc Ernesti steht fest, dass das Angebot immer knapper wird, „und das bezieht sich auf jeden Wohnungstyp“, so Ernesti. Besonders gefragt seien bei Familien Eigentumswohnungen mit drei bis fünf Zimmern oder Reihen-/Einfamilienhäuser. Vermögende Kunden bevorzugen als Kapitalanlage „Mehrfamilienhäuser mit fünf bis zehn Wohneinheiten, aber auch Mischobjekte mit Gewerbeanteil“.
Letztlich könnte die Diskussion über Hinweise auf eine Immobilienblase auch potenzielle Anleger abschrecken. Doch mit Blick auf den Bonner Markt sagt Sparkassenvorstand Siemons: „2015 wurden in Bonn mehr Wohnungen als in den letzten Jahren fertig gestellt, trotzdem stiegen die Preise für Wohneigentum um gut neun Prozent weiter an.“ Bis zum Jahr 2040 werde in der Bundesstadt mit einem Anstieg der Bevölkerungszahl um 12,1 Prozent gerechnet. „Bleibt das Neubauniveau auf diesem Stand, werden Nachfrage, Mieterträge und Immobilienpreise zwar weiter steigen“, so Siemons. „Das sind aus unserer Sicht noch keine Indizien, die aktuell für eine Immobilienblase sprechen.“
Auch für Marc Ernesti sprechen „das niedrige Zinsniveau und die anhaltende Kundennachfrage nach Immobilien für einen stabilen Immobilienmarkt“. Seine Bank erwarte deshalb noch kein Abflachen des Wachstumstrends im Immobilienmarkt: „Auch wenn in dem einen oder anderen Ballungsraum, wie in Berlin, München, aber auch in Bonn, bereits ein Preiswachstum bei Immobilien zu verzeichnen ist, das sich deutlich vom Gesamtmarkt absetzt.“
